文/王新喜

深中大橋開通，有一種說法是會影響廣州航運與交通地位，變相削弱廣州經濟。因爲深圳的GDP體量外貿、科創力等很多指標已經超過廣州，交通樞紐是廣州爲數不多的現存核心優勢，因此有說法認爲如今因爲這座橋，廣州陸運、航運交通樞紐位置也要失去了。

但事實上，這種觀點站不住腳。

我們從出資比例來看，由省政府、沿線三市各按51%和49%分擔，其中深圳29%、廣州10%、中山10%，廣深中山三市合計49%。而廣州是三級財政，廣東省一半的財政來自廣州。深圳作爲計劃單列市不用向廣東省繳稅。廣州相當于承擔了省財政與廣州市的兩邊出資。

廣州投入巨大，肯定是有好處的。從航運來看，深中通道最直接的影響是縮短了珠江口東西兩岸的連接。以後中山人去深圳不用繞道虎門大橋，深圳生活的湛江茂名人回老家探親也不用繞個大彎了。

該橋的橋面高91米，通航淨空達到76.5米，未來可滿足30萬噸散貨輪和3萬標箱集裝箱船的通航需求，是世界通航淨空高度最高的大橋，冗余足夠多，世界最大集裝箱船，也不過2萬4箱，深中通道設計通航需求是3萬箱。而廣州南沙的支線連接深中大橋，恰恰把兩岸三地連接了起來。

南沙萬頃沙支線已在今年6月28日正式開工，屆時將與深中通道實現無縫對接，未來南沙萬頃沙往返深圳前海，將提速至30分鍾內抵達。這將加大廣州與深圳的融合。

其次是，粵港澳創新合作示範區地處于南沙南端萬頃沙區域，往南的臨界線正是深中通道，是南沙當前著力打造的廣深雙城深化合作的橋頭堡。

因此，伴隨著萬頃沙支線將無縫連接深中大橋，2024年底通車，廣州南沙將直連深圳。南沙在廣州的地位與潛力將會極大釋放，首先受益的南沙的房地産。

深中大橋開通，跌跌不休的南沙房子或要擡頭

說到南沙房地産，一直以來都不被外界看好，過去幾年一直在跌跌不休，在廣州一直是吊車尾的角色。甚至1萬2、1萬3/每平的都比比皆是，今年上半年，南沙降價最狠的五個樓盤是星河山海灣、疊翠峰、濱海珺城，南沙金茂灣、碧桂園天玺灣，跌幅均在40%以上，南沙金茂灣過去4萬3一平到現在只需要2萬3一平。

很多地産行業人士都不建議買南沙，原因在于南沙風景優美，問題是商業配套與基礎設施以及企業入駐等各方面還不成熟，南沙沒有大牌的産業，距離廣州主城區又太遠，人流量非常少，房産供應量遠大于需求量，原本是規劃300多萬人，現如今實際人口只有100萬，住在南沙，真是應了那句“好山好水好寂寞”。

在今年3月，有業內人士表示，現在南沙甚至有幾千塊的房子在賣。南沙作爲廣州的一個區，一線城市，這個價格真是讓人大跌眼鏡。

而廣州南沙一直以來都有著非常高的戰略定位——

2015年，中國（廣東）自由貿易試驗區正式成立，南沙自貿區成爲三大片區之一；2019年，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布，南沙定位爲粵港澳全面合作示範區；2022年，《南沙方案》印發，將南沙打造爲立足灣區、協同港澳、面向世界的重大戰略平台。

但多少年來南沙戰略實現起來非常艱難，南沙要成爲承接深圳高科技企業，打造廣州的戰略新興産業集聚區，承擔大灣區的文體爲核心的現代服務業中心職能，這個目標的達成，在于成爲一個重要的交通樞紐。

現如今——萬頃沙支線將無縫連接深中大橋，這個暢想終于有了一個加速器，南沙“重”産業結構將得到極大優化，南沙房價從下跌通道回暖或將成爲大概率事件。

廣州深圳相比，廣州核心問題在其産業跑輸深圳，近年來廣州産業結構轉型升級不夠理想，跟北京、上海與深圳相比，對高新技術人才與高端技術産業、金融業等吸引力更強的産業吸引力還有欠缺。

但廣州的優勢在于房産供應大、庫存多，緩沖地帶多，面積是深圳四倍，購房需求小于庫存與供應量。尤其是南沙區的面積大，房地産供應量大，急需新的購房需求來消化。

但問題在于，過去深圳上班廣州買房，通勤是個大問題。廣州需要提升它的産業競爭力，通過産業升級吸引深圳的人才流入廣州上班買房，但現在廣州的薪酬競爭力相比深圳，差距依然存在。

那麽現在深中大橋開通，萬頃沙支線連接，對面深圳前海的房價是10萬/平，這裏南沙才2萬/平，廣州南沙到深圳寶安車程大概只要40分鍾，相當于龍崗到深圳核心區坐地鐵的時間，深圳寸土寸金，而南沙則面積太大了，達到803平方公裏，土地供應量大，而深圳的面積才1997平方公裏，南沙的面積已接近半個深圳了，但是南沙才100萬人，深圳有2000萬人，深圳房價短時間下跌不太可能，這導致外溢購房需求非常龐大。

而相對于中山，而廣州南沙的地位與發展潛力可能對很多深圳打工人的吸引力反而更大，在深圳的很多大廠的高端人才，手裏拿著一筆錢，深圳的樓又買不起，選擇周邊的宜居城市發展可能是一個好的選擇。

而南沙的中樞地位開始彰顯，其土地供應量大，拿地便宜，距離拉近了，物流交通都變得更加方便，這也會因此改變南沙的産業結構，産業結構改善以及與深圳的商業交流變多，南沙有望承接深圳的産業溢出。

深中大橋開通，廣州南沙成爲連接兩地灣區經濟的紐帶

美國舊金山灣區現已成爲全球頂尖的科技創新中心之一，追根溯源，是源于其發展早期靠橋梁連接起來的，在上世紀20~30年代，舊金山與奧克蘭之間的海灣大橋，以及舊金山與北灣之間的金門大橋，極大降低了兩地人員流動的時間成本和經濟成本，促進了偏遠地區向發展中心的快速轉變。

而如今深中大橋有著類似的價值，它不僅僅是交通工具，更是區域一體化、協同發展的橋梁。

南沙過去一直帶不起來，但是與深圳相連之後，同樣降低了兩地人員流動的時間成本和經濟成本，有望成爲連接兩地灣區的紐帶。目前，總建面約50萬㎡，擬定于2025年6月30日前竣工驗收的南沙體育中心正在拔地而起，從萬頃沙開始到明珠灣、蕉門河、慶盛、南沙灣等地均有望受益，成爲連接廣州深圳，承接“兩洋戰略”正式落地的南沙，樞紐地位降愈加凸顯。

而對于廣州本地人來說，城區堵車一直是一個老大難的問題，而深中大橋，把過路的車流分流到深中大道，或將很大程度上改善廣州城區的交通擁堵現象，比如說，以後中山、順德、江門等地的朋友，出差旅遊坐飛機不用必須穿過整個廣州去白雲機場起飛了，因爲由深中通道去深圳寶安機場是一個更好的選擇。

這對于本地車主來說，開車的舒暢程度與幸福感將會得到提升。廣州的擁堵程度，在廣州呆過的人都印象深刻，到處人山人海，如果能把車流、人流疏通分流，相信對每個人來說，都是一種幸福感的提升。

因此，深中大橋開通，隱性的受益方將是廣州南沙，長期看整個廣州因此受益，人才如果隨著房價與産業流動的話，廣州具備極強的接收與吸納性，過去南沙跌跌不休的房價有望劃上休止符。

作者：王新喜 TMT資深評論人 本文未經許可謝絕轉載