去庫存的風,狠狠刮起來了。
“五一”放假的前一天,中央政治局會議召開,提到了兩個重點。
一個是保交樓,要開啓“問責制”了。
另一個是“消化存量房和優化增量”,即去庫存。
去庫存這個詞,10年前的2015年中央經濟工作會議提過,此後樓市開啓了新一輪大幅度漲價。
|10年後的今天,上頭再一次把去庫存放到明面上來提,爲什麽?
庫存壓頂。
國家統計局數據顯示,截止3月末,全國商品房庫存約7.48億㎡,已連續3個月,超過2015年7.18億㎡的曆史高位,其中住宅近4億㎡,同比增長約24%。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/3a80a9bffa3242dc85b2c829c5d1fe52.jpg)
根據克而瑞的統計數據,截至4月30個,全國重點城市商品住宅幾乎都處在超長去化周期,除幾個城市外,絕大部分城市的日子都不太好過。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/f83699a8e7e6622513b367d8895a0688.png)
所以,430會議,選擇直面問題,號召各個城市去庫存。畢竟,甭管什麽政策,都不如讓房子流通起來來得實際、直接。
或許是因爲2015年,樓市去庫存後,引發了漲價的連鎖反應。所以,這次的去庫存,從執行層面來看,似乎還略顯溫和。
北京、深圳雖不同程度的局部放開限購,但是放的邊沿區域乃至郊區,很保守。或許是兩個城市先表個態,也或許是兩個城市對行情有把握,不著急冒尖。
但是,不管怎樣,去庫存的方向已經定了,至于怎麽去,力度可以到什麽程度,頭部城市估計還在試探,其他城市也在等待。
|在這個大背景下,南甯何去何從?
從數據來看,南甯不能等了。
克而瑞的統計數據顯示,南甯新建商品住宅庫存量683萬㎡,消化周期達到了44.6個月。
按照這個數據,南甯現有的新住宅庫存,要全部賣完,要差不多4年時間。
不過,廣西中原研究中心的數據顯示,截至3月底,南甯商品住宅庫存量730萬㎡,庫存套數約6.55萬套,去化周期約爲25個月。
這兩個數據,對庫存套數判斷差異不算大,但,去化周期相差近20個月,到底哪個數據最接近真實情況?
業內人士判斷,南甯目前的新房庫存,預計需要3年時間消化。我比較認可這個觀點。
注意,以上統計數據,針對的範圍是已取證的新房房源。但是南甯還有大把的隱藏房源——未取證上市及待建房源。
另外,還有浩浩蕩蕩的二手房大軍,法拍房等,一個個骨折價,嗷嗷入市。
對咯,還有各種保障性住房、城中村改造,也等著入市。
所以,不管怎麽計算,南甯庫存量都不低,這已經是不爭的事實了。
我們知道,南甯一直在努力去庫存,降低首付比例、降低利率、提高購房補貼等等大殺器用了個遍。但效果嘛,不算理想。
銷售端難以短期打通,南甯還能做什麽?
鄭州的方法或值得一試,即以舊換新。
想要買新房,得先賣掉舊房,但是舊房賣不出去,你就買不了新房。于是鄭州就讓城投把房子收走,資金打到第三方賬戶,只能用來買新房子,就形成了閉環。
公開信息,光是今年,鄭州就要收1萬套舊房子。
中指研究院統計,截至5月6日,全國已有超過50城表態支持住房“以舊換新”。不過做法略有不同,或收儲或補貼。
有專家呼籲,可以把以舊換新和保障房相結合,收購存量房用作保障性住房,既能解決庫存又能幫助地方完成任務,還能讓低收入家庭有房可住,一舉三得。
有業內人士提議,南甯是否可以考慮,國企收儲部分存量商品房,作爲保障性住房。或者可以考慮收儲開發商商品房後,給開發商返回地票,用于土拍支付土地款,打通房子和土地的置換。
此外,除了直接的去化方式之外,南甯或許也要考慮紮緊供應的“水龍頭”,適當攔截新增房源。
好比池子裏水多了排不出去,關水龍頭和開口子排水都是必須的。
南甯供應的“水龍頭”,一個是土地供應的體量,另一個是平衡保障性住房及舊改節奏等。
基于這一點,南甯或許要重新審視保障房、舊改了。
特別是房企關注的南甯配售型保障性住房,已確定的有7個。
其中,首個小區已經動工,面積最大的做到了105㎡3+1房,且中大戶型占比很高,與商品房無異,無疑會與附近的商品房形成競爭關系。
另外,南甯大力推進的城中村舊改,首批8大城中村,雖然舊改入市需要時間,但,未來一入市,會否與現有存量新房形成競爭關系。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/def36cbad0f30e790bb9137af715942e.jpg)
況且,這些房源流入市場,最後也是要考慮銷售的,一旦過急,與商品房惡意競爭,可能達不到這些房源入市的目的,也不利于市場扶正。
因爲不管什麽房子,流入市場就一定會增加供給,不同程度上與商品住宅搶食客源和流量。
所以,南甯去庫存,除了政策端持續給力,在供給端也需要適當的調整供應節奏。
關于南甯去庫存,你有什麽妙招?留言區見。