去庫存的風，狠狠刮起來了。

“五一”放假的前一天，中央政治局會議召開，提到了兩個重點。

一個是保交樓，要開啓“問責制”了。

另一個是“消化存量房和優化增量”，即去庫存。

去庫存這個詞，10年前的2015年中央經濟工作會議提過，此後樓市開啓了新一輪大幅度漲價。

｜10年後的今天，上頭再一次把去庫存放到明面上來提，爲什麽？

庫存壓頂。

國家統計局數據顯示，截止3月末，全國商品房庫存約7.48億㎡，已連續3個月，超過2015年7.18億㎡的曆史高位，其中住宅近4億㎡，同比增長約24%。

根據克而瑞的統計數據，截至4月30個，全國重點城市商品住宅幾乎都處在超長去化周期，除幾個城市外，絕大部分城市的日子都不太好過。

所以，430會議，選擇直面問題，號召各個城市去庫存。畢竟，甭管什麽政策，都不如讓房子流通起來來得實際、直接。

或許是因爲2015年，樓市去庫存後，引發了漲價的連鎖反應。所以，這次的去庫存，從執行層面來看，似乎還略顯溫和。

北京、深圳雖不同程度的局部放開限購，但是放的邊沿區域乃至郊區，很保守。或許是兩個城市先表個態，也或許是兩個城市對行情有把握，不著急冒尖。

但是，不管怎樣，去庫存的方向已經定了，至于怎麽去，力度可以到什麽程度，頭部城市估計還在試探，其他城市也在等待。

｜在這個大背景下，南甯何去何從？

從數據來看，南甯不能等了。

克而瑞的統計數據顯示，南甯新建商品住宅庫存量683萬㎡，消化周期達到了44.6個月。

按照這個數據，南甯現有的新住宅庫存，要全部賣完，要差不多4年時間。

不過，廣西中原研究中心的數據顯示，截至3月底，南甯商品住宅庫存量730萬㎡，庫存套數約6.55萬套，去化周期約爲25個月。

這兩個數據，對庫存套數判斷差異不算大，但，去化周期相差近20個月，到底哪個數據最接近真實情況？

業內人士判斷，南甯目前的新房庫存，預計需要3年時間消化。我比較認可這個觀點。

注意，以上統計數據，針對的範圍是已取證的新房房源。但是南甯還有大把的隱藏房源——未取證上市及待建房源。

另外，還有浩浩蕩蕩的二手房大軍，法拍房等，一個個骨折價，嗷嗷入市。

對咯，還有各種保障性住房、城中村改造，也等著入市。

所以，不管怎麽計算，南甯庫存量都不低，這已經是不爭的事實了。

我們知道，南甯一直在努力去庫存，降低首付比例、降低利率、提高購房補貼等等大殺器用了個遍。但效果嘛，不算理想。

銷售端難以短期打通，南甯還能做什麽？

鄭州的方法或值得一試，即以舊換新。

想要買新房，得先賣掉舊房，但是舊房賣不出去，你就買不了新房。于是鄭州就讓城投把房子收走，資金打到第三方賬戶，只能用來買新房子，就形成了閉環。

公開信息，光是今年，鄭州就要收1萬套舊房子。

中指研究院統計，截至5月6日，全國已有超過50城表態支持住房“以舊換新”。不過做法略有不同，或收儲或補貼。

有專家呼籲，可以把以舊換新和保障房相結合，收購存量房用作保障性住房，既能解決庫存又能幫助地方完成任務，還能讓低收入家庭有房可住，一舉三得。

有業內人士提議，南甯是否可以考慮，國企收儲部分存量商品房，作爲保障性住房。或者可以考慮收儲開發商商品房後，給開發商返回地票，用于土拍支付土地款，打通房子和土地的置換。

此外，除了直接的去化方式之外，南甯或許也要考慮紮緊供應的“水龍頭”，適當攔截新增房源。

好比池子裏水多了排不出去，關水龍頭和開口子排水都是必須的。

南甯供應的“水龍頭”，一個是土地供應的體量，另一個是平衡保障性住房及舊改節奏等。

基于這一點，南甯或許要重新審視保障房、舊改了。

特別是房企關注的南甯配售型保障性住房，已確定的有7個。

其中，首個小區已經動工，面積最大的做到了105㎡3＋1房，且中大戶型占比很高，與商品房無異，無疑會與附近的商品房形成競爭關系。

另外，南甯大力推進的城中村舊改，首批8大城中村，雖然舊改入市需要時間，但，未來一入市，會否與現有存量新房形成競爭關系。

況且，這些房源流入市場，最後也是要考慮銷售的，一旦過急，與商品房惡意競爭，可能達不到這些房源入市的目的，也不利于市場扶正。

因爲不管什麽房子，流入市場就一定會增加供給，不同程度上與商品住宅搶食客源和流量。

所以，南甯去庫存，除了政策端持續給力，在供給端也需要適當的調整供應節奏。

關于南甯去庫存，你有什麽妙招？留言區見。