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杭州江南岸限價最貴宅地，將由誰刷新？

相信多數人的答案是地段無敵的三橋兩側（原水電新村），但暫時這個最貴頭銜，要先給西興單元。

上周，杭州迎來了新政後首次挂地，申花和濱江西興各有1宗宅地亮相。其中，西興宅地限價53850元/㎡。

比附近49300元/㎡的禦濱府，直接跳漲近10%。

一舉打破，此前由保利天彙和天曜城保持的51500元/㎡制高點（世紀城限價最高4萬7）。

放在全城，只低于錢二、申花，文晖低密宅地等。

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就地段而言，它似乎無法匹配這個限價。

地塊位于西興路與北塘路交叉口，西側挨著北塘河橋，東側距風情高架不到300米，離最近的1號線西興站約1公裏，直線距錢塘江超3公裏。

對比限價49300元/㎡的星民站TOD（濱江潮起江南城），可以說是“又貴又差”。

之所以限價漲了，核心原因是容積率低了。

地塊出讓面積21901㎡，容積率1.8，可建體量不到4萬㎡（39421.8㎡），限高54米（最多18層）。

起價118100萬元，折合樓面起價29958元/㎡。

作爲對比，地塊西側隔北塘河小學（江南實驗）的禦濱府，和北側隔湘雲雅苑的江斓映象府，容積率2.3-2.6，限價均49300元/㎡。

另外，地塊南側緊鄰北塘河，河對岸是西興老街。

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但嚴格來說，這塊宅地與禦濱府條件相差不大。

都是南側沿北塘河，都是挨著北塘河小學（一東一西）。若較真，禦濱府外部環境還要更好些，東側與小學只隔一條雙向2車道的馬路。

而新地塊與小學隔著主幹道西興路，又剛好跨越北塘河，有點類似高架橋。

另外，考慮到禦濱府是商住地塊（容積率2.3），去掉商業部分，住宅部分實際容積率還要低些。

禦濱府17-19層的建築高度，就是最好證明，與新挂牌宅地最高18層的建築限高幾乎一樣。

且面積（44005㎡）大了一倍，園區規模更占優。

外部環境、小區規模均占優，禦濱府容積率上的些許劣勢，等于差不多被抹平了。

即：它的二手房價，就是新宅地的完美參照。

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貝殼網顯示，目前禦濱府共有65套二手住宅挂牌。

從主推房源看，最便宜的是一套1樓101.66㎡，挂價4萬9，也是全小區最低價。

還有一些小戶型低樓層，挂價5萬1到5萬8不等。如果是中樓層，小戶型報價基本就6萬起步了。

而139㎡邊套，即便低樓層也6萬1起步。若是高區，不乏7萬+。

看起來倒挂還不錯啊！但挂價是挂價，能成交的才是真實價格。而從網簽記錄看，剛過去的5月，禦濱府成交一般。

3月網簽7套住宅，4月5套，5月只有2套。

一套10樓的105㎡，網簽價51392元/㎡；一套116㎡，網簽價54868元/㎡。結合挂價和中介說法，還是比較貼近市場的。

“低樓層便宜有雙稅，客戶不買單；高樓層不急賣，挂價普遍高。”附近中介說，近期成交有些停滯了。

據悉，低樓層的邊套139㎡，已經很難賣到6萬了。高區房源雖堅挺在6萬+（中區報價6萬4），但想成交難度也很大。

綜合來看，禦濱府主流二手房價5-6萬出頭。

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這意味著，一二手倒挂已經不明顯了。

或許表面上，它還存在幾千價差。但至少兩年的新房交付等待期，還會進一步增加成本。

5萬4買入，房子拿到手，各種資金利息一算，成本估計就奔6萬去了。

而且基于目前形勢，購房者對未來房價普遍保守。

2020年亮相的禦濱府，四次開盤，3次個位數中簽率；去年上市的江斓映象府，平均中簽率約12%。

這樣的場面，應該很難出現了，因爲投資客不敢輕易下場了。

但反過來看，自住剛改客機會更多了。限價是漲了，但相比雙稅二手房，仍然吃香。

對開發商來說，也是利大于弊。雖然去化速度會變慢，但限價提高，帶來了更大的利潤空間。

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杭州5.9新政中有一條：優化住宅用地供應。

申花和濱江西興宅地的挂牌，是對新政的完美踐行。它告訴了我們兩個趨勢：一是未來杭州推地轉向“少而精”——少供地，多供優質宅地。

二是限價暫時不會全面取消，而且還會通過降容積率的方式，變相提高限價。

其實新政前的土拍，就已經嘗試這樣做了。比如4.29土拍中，容積率1.6的丁橋宅地，限價34370元/㎡，競價熱度甚至高過同場的世紀城。

這樣做會帶來兩個結果，市場供需會更加健康，未來倒挂紅盤會越來越少。

此前經過多年調整，杭州許多板塊名義上還有限價，實際倒挂已消亡。比如，限價4萬的運河新城，基本等于周邊二手房價。

新供地模式，正在加速這一進程。

但它不會無限制漲限價，而是讓限價與二手房價形成一種新平衡——既剔除了投資，又保護了自住。

自住容易買，投資請繞道，這就是未來市場的主流。