國慶假期前，又有兩座城市著急出台了政策。

一座是深圳。

優化個人住房貸款利率下限，首套利率下限調整爲4.1%，二套利率調整爲4.5%。

去年開始，全國各地都在降息，先是三四線降，然後是二線降，一線早已成爲全國房貸利率最高的幾座城市。

一線城市總價都不低，深圳這次首套降了40個基點，二套降了30個基點，還是能省下不少錢。

也是非常重磅的一則松綁，馬上北京、上海可能也有機會跟上。

一座是甯波。

松綁內容簡單來說就是取消限購，調整限售。

10月1日開始，新買的房子都不限售，買1賣1，之前的房子也就能破限售。

這個意思很明白了：

國慶節，全面搶收！都來買房吧！

跟我之前預測的差不多，國慶前各大城市的救市政策會源源不斷的湧來，事實也正是如此。

之前是搶人大戰，現在是購買力搶奪大戰。

到假期前，已經有大批城市放松或者全面取消限購。

但是，不同城市對政策的反應，完全不同。

有些城市，正在蓄力搶跑。

比如合肥，新二手迅速回暖，新盤開啓搖號模式。

9月15日，合肥官宣全面取消限購，市場迅速活躍起來。

6大新盤，直接觸發搖號。

濱湖望雲，加推3棟118套房源，均價3-3.9萬/㎡，登記不到24小時，就官宣觸發搖號；

萬科朗拾加推2棟80套房源，1小時觸發搖號；

根據貝殼數據顯示，合肥，二手房成交已連續兩周達600套以上，帶看量增大近20%。

比如南京。

9月8日起，隨著玄武、秦淮、建邺、鼓樓四個中心城區取消限購，南京進入全域取消限購的時代。

一二手市場迅速活躍起來。

9.11-9.17，南京新房認購1178套，成交807套，周成交大漲33%；

二手房成交1493套（含高淳、溧水），環比小幅上漲1.9%。

改善群體和外地客開始湧入。

有些城市，還在築底，等待情緒回歸。

青島，最先回暖的是挂牌量。

9月11日，青島全域不限購。

政策出台1個半小時，青島挂牌就增加1500套，全天增加4643套。

9月第一周成交漲到3816套，但是在政策松綁的9月第二周，成交竟然開始下滑。

比如鄭州，市場反應非常平淡。

9月12日晚，鄭州全面取消限購。

從9月13日到9月19日二手房成交是2071套，與之前每周的成交相差不大。

新房銷售2032套，相較于上周的1890套，增長了142套，差距同樣也不大。

這輪市場的分化，其實已經悄悄開始了。

不同城市本身的庫存情況不同，過去樓市發展特點不同。

所以，哪怕是同樣的政策，大家的反應能力都不同。

比如南京、合肥，本身市場供地就比較緊，再加上過去樓市上漲的共性和信仰還在，市場的反應要快很多。

而青島、鄭州這類城市，已經在底部徘徊很久，樓市現在底色還是冷的，市場自然就會更加謹慎。

同樣的分化，我相信還會在剛剛松綁的這波城市裏重演。

除了常規的樓市松綁刺激之外，現在大家還在等的是：

樓市，還有沒有更大力度的刺激。

現在的市場，總結下就是兩大問題：

1、流動性問題。

能看到，刺激下，改善力量和投資已經開始行動了。

但是市場想要正常循環，不僅需要改善，還是需要剛需。

改善想要賣1買1，必須有剛需來買原來的1。

而現在的市場，恰恰是卡在剛需這環了。

2、信心和收入問題。

剛需爲何現在不想動？

一方面是信心，一方面是收入增長。

沒有信心，絕不敢賭上所有收入和30年負債去買房。

沒有收入增長，自然沒有信心，哪怕有心，也無力。

這實際上也是過去兩輪救市的核心。

2008年是4萬億放水，拉動基建，大家有收入，自然有錢去買房救市；

2015年是貨幣化棚改，直接將舊房子拆了，讓你去買新房子，錢+需求都有了，房價自然蹭蹭漲。

這一輪，必然要面臨這個問題，需求和錢哪裏來？

降低存量貸款是增加收入的一部分，但利好的是消費，顯然不是買房。

降低樓市門檻和利息，也只是錦上添花。

唯一刺激收入和需求的政策，只有城中村改造。

但這似乎還不能與過去的力度匹敵。

所以，再不回暖，市場可能真的要玩個大的了！