昨天，有位粉絲跟我咨詢買房的事情，上來就問我：

大胡子老師，這次是樓市最後一輪高潮嗎？

講真，這句話聽很多。

雖然大救市來了，但是市場關于樓市的恐慌，還在持續蔓延。

房價在跌，人口在減少，購買力沒起來，樓市確實沒有太多好的牌，拿什麽不恐慌呢？

但到今天，我恰恰認爲：

樓市，已不必恐慌！

爲什麽我說，現在的樓市不必恐慌？

原因很簡單：

低估，才是最大的利好。

看好目前的樓市，不僅僅是因爲政策決心，還是因爲樓市，目前正處于明顯的低估期。

任何投資，幾乎都是這樣：

高估意味著風險，低估意味著機會。

有幾個數據，可以充分說明問題：

1、房價，哪怕是核心城市，房價也回調近20%-30%。

核心城市回到2019年，非核心城市不少已經回到2017年。

這樣的跌幅，已經很猛，充分擠水了。

要知道，房價是經濟發展和貨幣放水共同作用的結果。

2019年我國GDP98.65萬億元 2022年我國GDP121.02萬億元；

2019年末M2總量198.65萬億元，2022年M2總量266.43萬億元；

雖然這幾年，經濟增速變慢，但從數據上看：

2022年末經濟總量相比2019年漲了22.37%，貨幣總量相比2019年上漲34%。

這與房價的走勢是完全相反的。

我國不像美國，有股市這樣的金融蓄水池，能蓄水的除了房地産無二。

經濟在往前，貨幣量在增大，房價卻倒退到2019，甚至2017。

這不是低估，什麽才算低估呢？

2、新開工面積，嚴重過低。

誠然，我國房地産的需求總量在走下坡路。

城鎮化逐步走向中後期，新出生人口也出現下降的趨勢。

但即使這樣，衣食住行，房子也是有正常的需求量的。

以美國爲例，美國1960年城鎮化率已經達到70%，之後的20年，人均新開工面積也達到了1平方米，高峰時期甚至能達到1.2平方米。

我國目前城鎮化率爲65%，預期2030年達到70%，城鎮人口保守估計也要增加到9.8億人。

此外，我國區域之間的人口流動，城市之間的人口流動，再加上我國還沒有形成完善的房屋修繕制度，哪怕是換房也有巨大的市場需求。

可以說，未來10-12億平米的開工面積是可以保證的。

但是，今年我國的新開工面積僅爲6.6億平方米，已經回到2006年，人均新開工面積不到0.7平方米。

這明顯是一種低估。

當然，樓市想要走出現在這種低估的負循環，還需要大招的刺激。

但一旦市場開始扭轉，供應的短缺就會開始刺眼，反彈可能真的不是誇張。

除了上述兩大數據之外，還有兩項數據，也能說明問題：

3、成交量。

不少城市的成交量，已經超跌了。

比如深圳，實際管理人口超2020萬人，但是二手成交量僅僅只在2千＋左右浮沉。

這個成交量有多低？

假設深圳戶均人口爲3.5人，那麽保守估計也有577萬戶，2000套成交，僅僅只占整體市場的萬分之二。

這樣的低估和不看好，顯然是過度悲觀了。

4、居民杠杆率回到61.5%，來到合理水平。

2021年的時候，樓市哄搶，居民杠杆率一度高達72.2%。

當時顯然更加危險，外部環境即將加息，內部金融杠杆過高。

不僅房價高，利率也非常之高，持有成本非常之高，入手非常容易站崗。

但是現在，2022年年末，我國居民杠杆率已經回到61.5%。

相比發達國家65%的居民杠杆率，我國居民部門的杠杆率已經下來了，非常安全。

並且外部加息環境進入尾聲，內部金融風險逐步出清，危機在慢慢解除。

不僅房價降了，房貸利率、首付比例、交易稅費都處于低位。

買房持有成本來到新低位，現在入手安全性也大大提高。

樓市雖然沒有過去那麽誇張的漲幅，但是基本面的機會和優勢，還是有的。

風險和泡沫，已經大幅被擠出。

現在的樓市，真的不必過于恐慌了！

不過，很多人可能要問爲什麽還有如此大的恐慌呢？

很大原因，是因爲市場的慣性。

很多朋友，只能看到市場悲觀的現象，沒有自己價值判斷的標准，搞不清高估還是低估，風險還是機會。

這樣的朋友，往往就是樓市的韭菜。

不信大家可以思考下，過去最好的買房時間，是不是08年和15年，說的時候大家都知道低位入手，高位賣出，但是做的時候，難免被繁雜的信息擾亂判斷。

所以我非常建議大家，在迷茫的時候，多聽聽專業的課程，打好自己關于樓市的認知護城河，才能更好的看清當下的機會與危險。

越是情緒搖擺的時候，我們越要學會判斷價值。

很多人認爲房屋總量已經過剩了，人口還在減少，認爲房價應該減少。

這個問題就像是教育一樣。

雖然大學學曆像爛大街了，但是大家對學曆的追求，並沒有停止。

一方面是因爲985等名校資源占比仍舊非常少，另一方面是因爲，整個社會評選人才的方式並沒有改變。

古有科舉，今有高考，只要規則不變，大家就只有卷，並且只有越來越卷。

換到樓市來看，道理是一樣的：

雖然房子變多了，但是優質的房子並不多。

雖然房子變多了，但是獲得資源的方式還是沒變：

土地財政還是命脈；

房子依舊是教育的入場券；

房子依舊是金融蓄水的唯一容器。

關鍵性的規則沒有改變，只會産生更極致得內卷。

現在的樓市，真的不必恐慌！

擔心樓市徹底完蛋得盆友，還是早點洗洗睡了！