如果做一個房地産價值評估模型，有三種基本方案。分別是REITs價值評估、銀行商貸或者政策貸款利率評估、國債利率評估。

咱一個一個說。

假設二三線城市非城市核心區的某套100平米的市場價值100萬元，平均租金2000元/月，一年的租金是2.4萬元。

在不考慮房屋資産貶值（降價）或者增值（漲價）的條件下，收購部門的收益率（租金）至少要大于等于資金成本；收益率低于資金成本，收購部門就要賠錢。

以上是收購房屋資産的前提。

2020年上深交所發布的公募REITs業務相關配套文件的公開征求透露，管理部門對REITs的回報率要求4%以上

2024年國內30年超長期國債票面利率2.57%

2024年保障性住房再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年

以上是三種不同方案的資金成本。

估值的計算公式爲：

房屋估值=租金水平/資金成本

套入公式，可得出以下數據

REITs方案估值=2.4/0.04=60萬

政策利率估值=2.4/0.0175=137萬

國債利率估值=2.4/0.0257=93萬

國家隊下場入手房企的存量房，肯定不會按照市場價進行收購的；國資也要考慮資産的保值增值，最最起碼不能貶值。

所以，市場價100萬的房子肯定要打個折扣。

按照REITs方案估值等于打了六折，按照超長期國債方案估值等于打了九三折，按照保障房再貸款的政策利率估值比市場價還要高。

所以，國家隊大概率不會采取按照最高估值的方案。

市場上流傳已久的、房企存量房打七折七五折的方案，這個收益率接近于REITs方案和國債利率方案的均值。

即便按照國債利率估值，137萬的七折差不多是96萬。

嗯，保底不會賠錢。

現在，我只剩下兩個問題了——

你們那個城市裏100平米的房子現在市場價能到100萬嗎？

你們那個城市裏100平米的房子現在一個月能租到2000嗎？