關于取消房價限購爲何導致房價下跌，一般的解釋是“物以稀爲貴”，或者消費者對政策的解讀：即取消限購披露了擁有更多信息的政策制定者對房價的低信心。

但是這些解釋都類似于拇指規則 (RULE OF THUMB) ，是歸納法而不是演繹法，缺乏理論性解釋。

本文嘗試用最簡單的經濟學理論去解釋爲什麽限購放開導致房價下跌。與純理論的旨趣呼應，本文也將盡量不與現實正在發生的事情（幾個大城市對限購的取消）發生關聯，因此是一個一般性的解釋。

我們先只討論對戶籍人口不限購、對非戶籍人口限購這一種典型的限購情形。

供給需求曲線

首先，取消限購提高了市場上的需求者的數量，因爲市場需求曲線是個人需求曲線的加總，因此需求曲線將向右移動。

比較複雜的是供給曲線。按理來說取消限購並不會改變供給數量，但是，與需求端消費者可以較輕易地進入市場不同，賣家爲了進入市場需要支付較高的成本。這個成本可以定義爲刊登成本（Listing Cost），最典型的成本是把房屋空置出來以方便帶看，因此將無法再産生租金收入，損失的租金收入就是刊登成本之一。在交易不活躍的情況下，成交將需要更長時間，損失的租金收入更多，即刊登成本更高。更高的刊登成本將會降低進入市場的賣家的數量。

取消限購提高了交易活躍程度，因此會提高進入市場的賣家數量（我們看到取消限購後的確出現了挂牌量飙升的現象），供給曲線也將向右移動。

因爲供給和需求曲線都向右移動，我們無法通過供給需求曲線來確定價格的變動方向。

于是，我們開始嘗試回過頭去分析限購爲何導致了房地産泡沫。在此，我提出了三個理論解釋：

解釋1：限購有利于實現價格歧視

新房市場（政府-房企-消費者鏈條）是個壟斷市場。壟斷市場的主體（即政府）可以實行價格歧視，從而實現利潤最大化。

一般來說，價格歧視（第一級價格歧視）的實現方式是把産品依次按價格從高到低拍賣給願意出價的人。

我們假定市場上只有2名消費者，一個是戶籍人口，其支付意願是600萬，一個是非戶籍人口，其支付意願是400萬。這裏的支付意願的意思是，在該定價下買或者不買對消費者的效用恰好是沒差別的。注意這裏我們假設了戶籍人口的支付意願高于非戶籍人口。

政府實現利潤最大化的方式是先把房子以600萬的價格賣給戶籍人口，然後5年（注意這裏需要一定的時間間隔，否則戶籍人口就不買了，會等待房子降價到400萬再購入）後把房子降價到400萬，把房子賣給非戶籍人口，總收入爲1000萬。此時似乎並不需要限購政策就能實現價格歧視。

然而，市場上的直接賣家是由房企構成的。房企並不一定像政府一樣有耐心，他們會選擇直接把房價定爲400萬，把房子同時賣給戶籍人口和非戶籍人口2個人，收入爲800萬。

因此，政府實行限購本質上是爲了避免房企的這種短期行爲。因爲限購，房企無法將房屋出售給非戶籍人口，因此將房價定爲400萬也只能賺取400萬，相比定價600萬明顯是一個次優選擇，于是房企選擇定價600萬。

于是可以使得利潤最大化的策略就是：先實行限購政策，把房子以更高的價格賣給戶籍人口。然後5年後取消限購，以低價賣給非戶籍人口。

解釋2：限購降低了市場中看空者的比例

我們假定戶籍人口中的看空者比例低于非戶籍人口。可能的解釋是：戶籍人口要麽出生在這個地方，熱愛家鄉。要麽是新落戶者，而正是因爲看多，所以才落戶。

限購將使得市場中只有戶籍人口，因此降低了市場中看空者的比例。而市場中看空者比例越低，房價將會越高。

一個具體案例是，想象市場上原來有一類看空者，他們持有房屋，但是預期未來房價會下降，此時他們選擇出售房屋、並在將來的某個時間點再購入房屋。假設這類看空者被限購，那麽他們將不具備未來購入房屋的能力，因此失去看空的方法，此時，他們就不再出售房屋，使得市場上的供給減少，從而推高房價。

解釋3：限購加大了租房市場和買房市場的異質性，降低了兩個市場的替代性

類似托賓商的思路，泡沫的准確應該定義是2個可替代市場的定價差異，即存在套利空間。

2個可替代市場中定價更貴的那個市場是泡沫市場。一般認爲房子存在泡沫的證據因爲租售比低，應用的就是這個思路。

限購導致非戶籍人口大量集中在租房市場（因爲無法買房），如果我們還是認爲非戶籍人口的購買力更低，那麽這將使租房市場相比買房市場成爲一種劣等品市場，慢慢地在租房市場中流通的房屋質量將大大差于買房市場，這降低了兩個市場之間替代的可能性。

可替代性的降低將迫使很多本來可以選擇租房的群體不得不進入買房市場，因此推高了房價。

至此我們證明了，限購的確導致了房價上漲。因此我們可以推論：限購的放開會導致房價下跌。