這兩天看到樓市兩個具有代表性的現實例子，似乎讓漸冷的冬天提速了。

一個是成都某央企樓盤，原來的銷售價格是1萬5到1萬7一平米，現在只賣9千一平米了，管理部門在接到投訴後，暫停了項目的網簽備案，理由是擾亂正常市場秩序。

沒過兩天，武漢一民企樓盤也宣布降價走量，從原來高點2萬2一平米，一直降價，現在一下降4千一平米，直接幹到了1萬3一平米，這引起了前期老業主的不滿，目前與開發商協商無果。

不得不說，超大城市接二連三有樓盤大幅降價信息不再是個別的了。就事情本身而言，樓盤售價都有40%以上的降幅，前後間隔才1年多時間，這對于前期的老業主來說，換誰心裏都不好受，普通家庭要上多少年的班才能積累這麽多的資金？

不過，理解歸理解，同情歸同情，這就是市場。很多時候就是這樣，看相關方表達的決心，以爲絕不會再讓市場跌了，這就是市場底，但隨著時間推移，市場並沒有朝著希望的方向走，而是逐步回歸到了市場本來的面目。

但你要說，咱們真的沒有努力嗎？其實也不是，國家在這兩年，特別是今年下半年以來，多次從需求端支持大家積極買房，活躍市場，除了常規的降低首付比例、提高公積金貸款額度、商轉公等方式，還增加了比較典型的3個方式，算是“下本”了：

1.降低房貸利率。這是最直接減少購房成本的措施，在2021年高峰期，我們當時一些購房者的房貸利率都在5點幾，甚至6點幾，現在呢，根據央行發布的第三季度數據顯示，全國平均房貸利率只有4.02了，這個幅度是很可觀的。而且，爲了刺激包括住房在內的消費，還把存量房貸利率也降了，平均也有0.73個百分點。可以說，爲刺激大家買房，國家是投了真金白銀的。據業內的判斷認爲，房貸利率還會繼續下降，甚至有專家提出零利率觀點。

2.支持賣舊買新。根據黨媒的信息，目前已有16個城市開啓“以舊換新”，老百姓賣不掉的老舊房，由開發商或者地方政府收購，讓置換的業主拿著老舊房款買新房，同時還給發放購房補貼，像南京有的區域都有10%左右的補貼。也有的由地方主導的國企收購老舊房，像江蘇太倉就規定，只要購買國資建造的商品房，可由國資收購老舊房後再買新房。毫無疑問，這是點對點針對當下樓市“賣不動沒積極性買”的藥方。

3.城中村改造。大家應該看到一個信息，廣州已開始對城中村改造立法了，同意率從80%降至2/3就可啓動相關工作，這明顯是爲了掃除城中村改造的阻力，加快推進。此前有媒體做過統計，大概有20個左右的超大、特大城市將實施城中村改造。從目前的信息看，城中村改造雖有拆也有改，但從表述看，拆是放在第一位的。在業內看來，城中村改造其實就是棚改的新版本，只不過，現在這20多個城市試點，隨著效果的顯現，應該還會有更多的城市納入進來，手握拆遷款或者房票的居民將爲樓市購買力注入持續新鮮血液。

不過，在經曆9、10月份短暫的企穩後，市場再次進入平淡，二手房挂牌量高企，新樓盤來訪人氣跟目前的天氣一樣，由此表明，雖給了購房者那麽多的支持，但對他們的吸引力有限，市場並沒有朝著期待的方向走。

央媒再定調樓市發展走向。

面對政策組合拳相繼落地，央媒經濟參考報在題爲《多地政策“上新” 穩樓市持續發力》文章中提到，目前廣州、深圳、泉州等地相繼出台樓市新政，一些提振樓市信心的措施有助于降低改善需求門檻，而且還預計新一波松綁措施在路上，在文章的末尾是這樣說的：

房地産市場目前的問題仍是預期不穩，消費者的信心亟待提振。援引業內人士的話說，“總體來看，房地産市場正處于轉型調整周期中，延續脈沖式、波動式的修複行情是主旋律。下一步，需要政府更主動地進行政策調整，給予市場更多信心。”

這段話啥意思？翻譯成白話，其實包含了兩層含義：一是當下樓市的問題主要還是大家對未來看不清，這是接下來應重點解決的問題。解決什麽？對老百姓而言，主要就是用真金白銀買的東西，不說漲多少，起碼不能輕易的跌吧。二是承認當下房地産處于調整期，想要大行情概率不大，若要持續恢複，仍舊要落在激發大家的購房信心，需要出台更多的措施，這又回到第一層含義上。

不知道大家看出來沒有，從這兩層含義中，我們其實看到了管理層對樓市走向的期待，所做的一切，包括將要做的，目的還是希望樓市能夠企穩並向回暖的方向發展。

實際上，爲了穩定當下樓市，相關方已經開始在解決住房市場積累多年的“诟病”，樓市或迎“2個降低”。

其中一個是公攤面積降低。研究過樓市的都知道，隨著房地産市場越來越卷，再加上房地産的利潤越來越薄，開發商們都在公攤面積上下功夫，原來高層得房率80%、90%的，現在一些高層房子的得房率普遍只有70%左右，甚至還有50-60%的，很多人對此都有異議，央媒也曾多次呼籲取消公攤面積。但開發商也說了，這不是他們的問題，必要的公攤擺在那裏，他們也沒辦法，該攤還得攤。

不過，隨著樓市進入調整期，一些地方開始著手降低公攤面積，目的有兩個，一個是穩住房價，另一個是提高賣點。這個好理解，公攤面積降低了，得房率就上去了，花同樣的錢，買更多的使用面積，同時，房價也容易穩住，比如，原本賣2萬一平米的不好賣，現在把公攤降低了，還是賣2萬一平米，市場顯然就容易接受得多。目前已有廣州等城市在更改規定，將陽台（鼓勵大進深）、入戶花園、飄窗等等，要麽計算一半面積，要麽純粹就不算面積了，有人算過一筆賬，有的房子得房率可能要超過100%。

另外一個是“容積率降低”。武漢、南京等城市在新出讓的地塊要求中，你會看到一個非常明顯的現象，容積率普遍大幅下降，有的甚至只設置最高限度，做多低的容積率也不管了。在新的土地出讓新規中，武漢規定主城容積率不得超過3.0，副城新城的容積率不得超過2.5，以前遍地可都是4以上的容積率，成都規定一般地區容積率控制在2.0和1.5以下，南京有些地塊就只規定了最高限度，其他大部分容積率都明顯下調，無論是核心區還是郊區。即便是上海，新出讓的近郊地塊容積率也都降至2左右了。

由此可見，降低容積率是普遍趨勢。其實，這並不是地方自發所爲，國家自然資源部在9月底就下文要求放寬容積率限制。原因不難理解，表面上，適應未來住房市場發展趨勢，低容積率，可建品質更高的改善型住房。內在裏，現在住房供過于求，只有把容積率降低，地價沒少賣，但房子建得少了，有利于市場供求平衡。

可以看到，未來的住房市場對購房者越來越有利，無論是使用面積，還是居住品質，都會有一個明顯的提升，我們樂見住房回歸居住屬性的變化。