即便樓市來到2024年，下行壓力仍舊超出了很多人的想象。

不止一位業內專家、學者表示，2024年到2025年的樓市壓力很大。最直接的表現就是新建商品房銷售壓力大和庫存壓力大，數據顯示：

本來以爲2022年房地産商就很難了，沒想到2023全年新建商品房銷售面積不僅比2021年下降-37.7%，還比2022年低-8.5%。

而且最近兩個月新房銷售還在繼續下滑，2023年12月銷售面積環比11月降幅擴大2.5個百分點。到2024年1月份，銷售前百強房企的總銷售額僅只有2350億，環比12月份下降了46.5%，銷售下滑繼續擴大。

樓市庫存方面自然也是不樂觀。根據易居發布的最新樓市庫存報告顯示，1月份百座城市庫存面積爲5.02億平米。實際上，這僅僅是可售的庫存量，還有巨量已出讓但未建設的地塊，如果按照規劃面積建的話，那庫存量就大得多了。根據同策研究院的報告顯示，2014年-2023年，我國有198億平方米的土地出讓，而商品住宅銷售面積則爲132億平米，可見，真正的待售庫存其實是66億平米。

一句話，出了這麽多支持政策讓大家買房，但結果是越催買的人越少。這也是中央在去年中說“房地産供求關系發生重大變化”的原因。

不過，我們應該深知。房地産與國民經濟、就業、家庭居民收入以及家庭財富等都有莫大的關聯，即便這些都不考慮，但長期積累的房地産泡沫，事實上房企過高的杠杆率已對我們的金融系統形成了威脅。迫不得已，從2021年開始祭出了去房企杠杆的“三道紅線”。說直白點，當下制定房地産項目“白名單”，除了保交樓，更多的是防範系統性金融風險、甚至經濟危機的發生。

學過經濟學的還知道。防風險只是第一步，是被動防守，不是初衷，目的國家也不止一次說過，還是要促進房地産這個行業健康平穩發展。如何做呢？從目前所采取的措施看，其實就是從需求側和供給側兩端發力。

需求側降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低首付比例等等，以刺激潛在購房者入市，前面也說了，效果不明顯，且還有萎縮趨勢。可以說，購房者這一邊，該使用的招基本都釋放了，確實沒有什麽更好的招。

毫無疑問，剩下的只能從供應側做文章。這個比較好理解，樓市庫存大主要原因就是供過于求，如何把供應量降下來，讓“供需關系”發生轉換，這是國家要盡快解決的問題。從最新的信息看，國家終于是動真格了。

根據住建部官網2月27日的信息顯示，住建部發通知要求各省市做好住房發展規劃和年度計劃編制工作，其內容要求將是2030年前住房發展的核心要件。通篇主要提到兩個核心內容：即一個機制和一個體系，同時規定了工作時間節點。下面把文件中與之有關的關鍵點原話羅列一下，看看如何理解？

先看一個機制。

1.住房發展規劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯動機制的重要抓手；

2.根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地産市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

這兩點對應的是要求地方“建立“人、房、地、錢”要素聯動機制”。這個聯動機制用白話解釋是，有多少人，需要多少房，就供多少地，同時要測算建設項目需要多少錢。這個機制建立的目的很明確，不要再出現供應過剩，不要再出現現在大面積爲債務地産項目注資拯救的情況。

有人說，樓市庫存咋辦？與這個機制有關系嗎？當然有關系。根據住建部此前的表述看，建立這個聯動機制必須以當地庫存爲基礎。舉個例子就明白了，如，一個城市樓市庫存按照現有去化水平，需要3年時間才能去化完，先減掉1年的合理庫存量，也就是說，這個城市編制的住房發展規劃中，原則上未來2年不應再供地，先讓市場消化消化。對市場的影響有多大？放在最後的總結裏說一下。

這個機制從去年就開始在提，但現在再次正式發通知要求，說明到實操層面了。這就與文章前面提到的供給側改革對應上了，說明國家在看到房地産市場下滑的症結後，爲促進房地産市場健康平穩發展而不遺余力。

再看一個體系。

原話：完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府爲主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場爲主滿足居民多樣化改善性住房需求。

翻譯成白話就是，保障歸政府，改善歸市場。這句話釋放出的信號很明確，考慮到還有一些人沒有房子，這部分以政府爲主來提供，這個命令下給了地方，並要求寫在2024年和2025年的年度計劃中，沒什麽好說的，必須結合當地實際完成。

而改善等多樣化的需求，這個主要就交給市場，無論是現有的商品房，還是住建部要求在2024年開始推行的建設“好房子”試點，說白了，想改善且有資金，都是支持的，按照住建部此前提到的“好房好價”，意味著對商品房這塊的價格也會逐漸松綁。

最後看一個時間節點。

1.2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當方式向社會公布當年住房發展年度計劃有關情況。

2.2026年3月31日前，各地要向社會公布2026—2030年住房發展規劃。

3.每年6月30日、12月31日前，各地要將有關規劃計劃實施情況和“人、房、地、錢”要素聯動機制運行情況報上一級住房城鄉建設部門，城區常住人口300萬以上的大城市將有關情況同步報住房城鄉建設部，住房城鄉建設部將適時組織對有關情況開展評估。

一看就明白，要求都具體到時間期限，可見住建部對“一機制+一體系”的重視，無論是住房供應聯動機制，還是保障+市場體系，都必須作爲住房發展年度規劃和2030年前的住房管控抓手，中小城市由上一級建設主管部門負責督促落實，而300萬人口以上的大城市由住建部直接考核。基于此，如無意外，這兩類人或將受益。

第一個是開發商。這兩年很多開發商日子過得很難，說到底，還是因爲房子不好賣出去，手中沒有資金，到期的債務不能償還，企業信譽又受損，如此進入一個不良的循環中。而住建部要求建立“人房地錢”聯動機制，針對目前的現實，其實就是壓縮住房供應量，讓開發商去庫存。那些手中有大量存量開發商，一方面因近期國家多個中央部委支持的地産融資，項目得以正常建設、銷售，另一方面就是住建部給了去庫存變現的機會。想必，有一大批開發商將活過來。

第二個是有住房需求的工薪階層。經過數次的論證，到現在住建部要求各地把保障性住房發展放在各年度的規劃中，同樣也是進入到具體落實階段。按照此前業內的解釋，包括醫生、教師、公務員等有住房需求的工薪階層、新市民、住房困難群體自然是保障房建設的直接受益者。

當然，你說對持有房産的人來說，受不受益呢？答案自然也是肯定的。你想啊，保障房由政府花力氣解決了，大家都不會再有房價高、無住房等怨言，意味著商品房這塊的價格也就可放開了。而且住房供應量控制以後，按照2015年-2018年那波控制土地供應的市場走勢，市場也將逐步具備企穩恢複的條件。由此可見，房産跟其他商品一樣，每年能享受到貨幣超發帶來的正常溢價也是自然而然。