“買100平方米得房70平方米”“買69平方米公寓有37平方米是公攤”……近年來，因“公攤面積”引發的購房糾紛問題頻頻出現在各大媒體平台上，由此對于取消公攤面積的呼聲也越來越高。日前，廣東肇慶宣布一則新政，“自5月1日起，商品房實行按套內面積計價宣傳銷售”，再度讓這一老生常談的話題進入公衆視野。實際上，這次政策的本意是希望按套內面積計價宣傳和銷售，並不等同于取消住房公攤面積，但仍有不少公衆將該政策中的“套內面積”和“公攤面積”進行聯想，繼而再度點燃了人們對于“取消公攤”的猜測和討論，“‘取消公攤’交易會否成爲趨勢？計價方式的變化是否會降低購房成本？”

文/圖　山東商報·速豹新聞網記者　楊千慧

“按套內面積計價”

此前多地早已嘗試實施

日前，廣東省肇慶市住房和城鄉建設局發布《關于全市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售的通知》，通知指出從2024年5月1日起，肇慶市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。消息一出，一時間，取消公攤面積這一爭議話題迅速登上熱搜，再次走入大衆視野。據悉，所謂“公攤面積”，是指由整棟樓的産權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積。“而此次肇慶市提出‘按套內面積計價’，意味著開發商在售房時，不需要提及公攤面積，而只需要按照套內面積進行計價和銷售。”有業內人士表示。隨後，山東商報·速豹新聞網記者嘗試聯系了肇慶市各大樓盤，詢問新政落地情況，當地置業顧問向記者表示：“‘五一’假期有部分看房者詢問新政情況，但具體到各區還沒有細則發布。”而在線上中介平台上，記者發現肇慶市一手房源的標價仍主要以建築面積標注。

事實上，肇慶市並不是第一個“按套內面積計價”的城市。其實，在全國範圍內，早已有多個城市嘗試取消公攤面積計價。例如，早在2002年，重慶市便以法規的形式明確要求商品房現售和預售，以套內建築面積爲計價依據，並對不按這一計價依據銷售的開發商由房地産行政主管部門責令改正，並處違法行爲所涉及商品房交易金額的5%—10%的罰款，成爲內地城市中第一個按照套內面積計價的城市。在2012年至2013年，香港接連發布規定，二手房和一手房銷售均要用“實用面積”來標。2023年7月，安徽省合肥市專題會議明確，爲避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。隨後，山東等地則提出“公攤面積需在合同中明確標准”。另有受訪的業界人士表示，除此之外，已有多地開發商開始主動選擇“按套內面積”的計價模式，進行住房銷售。

值得一提的是，繼肇慶市推出新政後，杭州富陽區就有樓盤公然打出廣告，“按套內面積計價銷售”。換句話說，買房只要支付套內實際使用的面積，不用付公攤面積的錢。“我們樓盤的確存在這樣的政策，‘按套內面積計價銷售’的做法也是一種變相打折優惠。目前已經是現房狀態，套內面積可以實地測量，套內面積多大就付多少錢。”記者打電話咨詢了該項目置業顧問，置業顧問告訴記者，該樓盤合院得房率在96%左右，洋房、疊墅的得房率約85%，如果按照套內面積計價銷售，買洋房、疊墅相當于在原價的基礎上變相打了85折，一定程度上減少購房成本。與此同時，“按套內面積計價銷售”的優惠推出以後，看房的客戶確實比以前多了起來。

計價方式引發熱議

業內稱對總房價影響較小

較爲關注的是，各地對于“取消公攤”的探索正在不斷推進中。但伴隨于此，對于不少購房者而言，目前商品住宅公攤面積普遍在20%—30%，二三成的公攤面積意味著動辄幾十萬元的支出。也因此，肇慶市的新政才會“一石激起千層浪”，引發如此大範圍的關注討論。記者走訪調查發現，采訪中不少購房者直言，買房就好比買榴蓮，帶刺的殼就代表著公攤面積，選房時繞不開的是仔細算算公攤面積的經濟賬。對于取消公攤面積，他們均表示贊成。市民方先生坦言，因爲現在房價也不是很便宜，尤其是帶電梯的樓房，它樓層越高，可能公攤面積就會更大一些。“如果按套內面積算的話，實際上就是我花了那麽多錢，我住的空間環境性價比會更高。”方先生補充道。

即便如此，也有部分市民擔心取消公攤的細則還未出台，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現很多困難和問題，從而將取消公攤的費用轉移至其他地方，變相地導致房價上漲。比如，“取消公攤後房屋單價會不會太高？”“公攤部位的管理、維護，收費會不會變相擡高”等問題。“像以前我們家那種二三十年房齡的房子100平方米就是實實在在的100平方米，但現在我們買的新房，號稱100平方米，但實際上也就是套內70平方米左右，還要隔成三房，每個房間非常狹小，而且除了總房價要算公攤之外，每個月的物業費也要交公攤的物業費，不過可能因爲取消了公攤，而房價略微上漲。”購房者趙敏疑惑道。

帶著疑問，記者采訪了多名中介人士，他們向記者表示，“按套內面積計價銷售”，每平方米的單價或許會上漲。目前，物業費、采暖費大多是按建築面積來計算，如果換作以套內面積進行計算，收費單價也可能會相應提高，最終用房成本不一定會降低。以最早提出按套內面積計價的重慶爲例，在其2019年修訂的《重慶市城鎮房地産交易管理條例》中，仍然保留了套內面積和建築面積兩套計價標准並行。“即使是銷售廣告上已經注明了套內單價或建面單價分別是多少，購房合同上亦是如此，但兩種價格經過折算，其最終房屋成交總價仍然一樣。”長年從事銷售顧問的李小萌說道，從過往的經驗來看，房價的高低主要取決于市場供需關系、地段、房型、房屋品質等因素，而與計價方式關系不大。

增加公攤面積透明性

預計後續有更多城市跟進

另一個值得關注的背景是，此次肇慶市實行“商品房實行按套內面積計價宣傳銷售”也是在推進現房改革的大框架下提出的，對此，有業內人士認爲，“隨著住房交易進入存量住房爲主的時代，尤其是在現房銷售趨勢下，開發商對于套內面積可以進行更爲准確的估算和計價，對公攤面積也有更爲准確的測算，這也是爲了保護消費者的權益。”“相比于是否取消公攤面積，購房者更應該關注公攤面積的透明化和收益分配問題。業主應該清楚地知道都有哪些公攤面積，並且在公攤面積上所産生的收益，應該在開發商、業主和物業之間進行合理地分配。”業內人士補充道。

“把公攤面積計入建築面積的計價方式，總體是有利于開發銷售方。但目前我國住房供需關系已發生重大變化，住房銷售中購房人的權益應該得到更多保障，如果要改變爲按套內面積計價的話，具備一定合理性。”在業內人士看來，目前，“改變計價模式”在法律層面已不存在障礙，但在實踐中，仍需開發企業等多方配合。有受訪房産測繪人士表示，預售商品房的面積是根據建築設計圖紙預測出來的，在房屋建設過程中，可能存在部分區域設計和施工調整，最終在房屋竣工後實際測繪時，産生面積差異，個別商品房項目甚至可能出現交房實測的公攤面積變化較大的情況。

“總體而言，‘按套內面積計價’有利于購房者更直觀地了解實際價格，減少信息不對稱所引發的糾紛，促進商品房銷售行爲進一步規範，預計後續將有更多城市跟進出台相關規定。”多名業界人士認爲，全面取消公攤的條件尚未成熟，當前多數新房項目仍按照建築面積計價，基于此，應增加公攤面積的透明度，避免公攤面積過大。未來，要想進一步推動房地産市場計價方式改革，鼓勵按套內面積計價，還需在行政管理上做出一系列政策完善。比如，後期産權登記上的面積設定，依據房價的相關稅費標准等。

山東商報·速豹新聞網編輯 姜之賢