轉自大碗樓市上海

年前，深圳進一步下調了買房的限購要求。

從原先的深戶+3年社保調整成了只要有深圳戶口就能買。

大家要知道，深圳落戶可是相當容易的，大專學曆就能落戶了。

換句話說：深圳的購房門檻已經變得足夠的低了。

隨著深圳樓市的穩定，上海和北京的樓市也將進一步平穩。

此時此刻，身處上海樓市一線的我，想跟大家聊點小的觀察。

2024年，上海買房人的心態，正在發生變化。

世界上沒有永遠漲的東西，事物會走向自己的反面，房地産也會開始分化。

其實所有的發達國家，都走過一段“城市化推動的房地産大爆發”的時代，在這個階段裏，其實很多老百姓都會瘋狂的追逐房地産，並且幾乎所有人都會産生一種錯覺，覺得這玩意能永遠漲。

其中最明顯的就是日本，在房地産飛速發展的八九十年代，日本人並非沒有意識到其中存在的隱患，但他們還是一條道走到了黑。

民衆沒有足夠的資金買房，那就不停地貸款投資，反正房子永遠會漲，先買了以後再賣，不就能還得起貸款了嗎？

房地産開發商沒有足夠的資金，那也去貸款，反正房子永遠會漲，我把房子建起來再賣掉，資金不就回籠了嗎？

銀行怕房地産商和民衆還不起貸款，那也不停止放款，反正金融市場繁榮，股票永遠會漲，只要我手裏還有債權，光是利息就能讓我吃飽。

很多人可能不太清楚，日本的房地産的價格曾經誇張到什麽程度。

從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，要知道美國的面積可是東京的1.5萬倍！

後來面臨人口衰退、經濟增長乏力等多因素的圍剿，導致了日本進入了“失去的30年”。當然，緩了這麽多年，最近幾年東京周圍的房價也開始慢慢起來了，終于有了點起色。

所以我其實覺得這一輪中國房地産的下調周期雖然很多人的資産受到了影響，但其實依然在可控的範圍裏，如果再不調控，後面大家從高處摔下來可能會更慘。

這次春節回家，跟周圍的一些朋友聊天，現在小城市握著好幾套房子的人，雖然依舊還是讓很多人羨慕，但很明顯，從長周期看其實並沒有什麽價值。

事實上房價過頂後，有很多有多套房的人開始懊惱了，就一心想著要把手裏的房子賣掉套現，所以導致了每次出現利好，都會出現一大堆抛盤的，房價不但不會上漲，反而會繼續跌，很多人已經開始不在乎收益了，就是希望把手裏多余的房子套現即可。

所以並不是說上海的房子有多好，而是說從風險和未來長周期看，上海的房子抗跌性和對抗周期的耐操性會比較好。

大家再去仔細看一下自己老家最近兩年的人口新增數據，八成以上的城市基本就是處于人口負增長了。

未來三四線的房子，將徹底變成工業品，就跟手機和汽車似的，到手就貶值，用得年頭越長越貶值。

一線城市憑借著産業、教育和醫療，瘋狂的吸引三四線人口的填補，上海和北京的戶口就像是美國爲了吸引專業人才推出的H1B簽證，引誘著無數的年輕人來貢獻自己的智力。

所以，當面對無法改變的分化的時候，作爲普通人能做的就是盡力認清現實，盡量避免資産的損失，哪怕要押，也應該是堵一線城市的房産。

但是，哪怕是在一線城市，可買的區域也不是一成不變的。整個城市的內部也在不斷的分化和調整。

比如上海的話，前些年誰會覺得唐鎮那個地方的房價會很貴，都在外環外了，周邊的生活配套也一般，但隨著張江科學城的崛起，房價漲的比中環內的很多房子還要貴。

包括像北京的話也一樣，前些年誰會覺得亦莊那個破地方有前途？這些年那邊豪宅林立，都跑六環去了，二百多平的房子單價能到十來萬，跟國貿附近差不多，你們敢信？通州前些年暴走了一波，這幾年就是個大坑。

隨著樓市周期的不斷深入調控，買房的標的其實也在發生變化。

前期大家買的最多的就是住宅，中國住宅跟國外住宅相比，最大的特征就是持有成本比較低，因爲前期漲的比較快，所以也導致了租金回報率偏低，一般在1%-1.5%之間，能超過2%回報的，已經算比較高的了。

但前期大家買住宅的，沒有人關心租金回報率的問題，大家關心最多的房子的漲幅，相比于一年15%-30%的漲幅，1%的租金回報率幾乎可以忽略不計。

但是現在房子開始不漲甚至有點跌了，所以大家開始更關心的是租金的收益怎麽樣，所以到了2023年下半年，大家開始更多的關心公寓和商鋪類産品。

這些産品最大的特征就是漲幅有限，但是租金回報收益率還可以。

我們賺錢的模式要進行轉換，要從買住宅賺快錢的模式慢慢轉換到高租金的模式，既然房子也不漲了，那就要做好長持的計劃，長持的話就得多關注租金收益了。

這就能很好的理解爲什麽最近半年跟我們咨詢上海公寓和商鋪的人變多了很多，因爲市場環境變了，所以大家買房的心態也會發生變化了。

還有一點要提醒大家，接下來大家在上海買房子要更加關注小區的物業情況。

港澳地區目前已經進入了存量房地産的時代，他們房地産發展的比較早，如果你去看的話，你會發現雖然很多小區很老了，但往往維護的很不錯，因爲他們的物業非常好。

存量房地産的特征就是物業開始慢慢賺錢，而且物業賺的錢其實並不多，屬于細水長流，但只要你做的好，每年都能産生持續穩定的現金流，對于居住在好物業小區的居民，大家也能有一個良好的居住環境。

未來很可能將大家進行社群分類的，不是房價，而是物業費。物業費較高的小區，往往提供的服務也還不錯，慢慢會淘汰一部分收入一般的人，剩下的就是能支付的起高昂物業費的人。

但是現在上海的很多小區，物業依舊爛得沒法看，進了那地庫，就跟進了20世紀的人防工事一樣。關鍵還不是舊，而是髒得沒法看。

所以老破小到底能不能買，我覺得有三個關鍵的因素首先要看：地段+學區+地鐵，三個條件滿足兩個就行，但還有一個關鍵因爲很多人忽略了，就是小區的物業怎麽樣，目前維護的究竟好不好。