轉自真叫盧俊
對于真叫盧俊來說，馬不停蹄地踩盤，全國各地看盤似乎是我們的天生使命
2024年也是如此
未來在平台上産出的，至少50%以上的文章
都來自我們親身實地去到現場，用雙腳踏過每一片土地後帶來的內容
當然，今天這篇也是在這種准則下誕生
我們選擇去看上海2004年前後開發的樓盤
2004年，距離今年已經有二十周年，這期間樓市都發生了劇烈的變化
但是，我們回顧那一年，卻也是樓市很多奇迹般産品誕生的年份
那個時候，很多項目都在踐行著獨屬于那個時期的單盤主義，沒有規模至上當然也就沒有快周轉
即便是二十年後，不少在那個時期樓市誕生的房子，依然驚豔
當然，也有些明顯有了歲月感，和現在市場需求不太相符
那麽上海二十年前的房子，還能帶給我們多少驚喜？
而這一切，都要現場看過才知道
01
如果提起中鷹黑森林，你還記得那片森林海麽
由一家叫做中鷹置業的小衆開發商打造的樓盤，已成爲樓市孤品
留下了一個很多年上海樓市都無法超越的近100%綠化率的景觀園林
但是回到市場，很多客戶的第一反應，它是個普陀賣了很久都沒賣完的豪宅
是的，當我去到項目的時候，現場依然還有售樓處和沙盤，乍一看還以爲是哪個項目正在認籌
2003年開發，2006年一期入市的時候，這個盤的單價爲1.4萬/平
很多人都在說中鷹黑森林的位置和價格錯配了，但如果你走進小區
無論項目流速如何，實地看到的第一眼還是依然會被20年前1萬多棵高密度香樟樹組成的一片森林海所震撼
而香樟林經過二十年的生長，如今更加旺盛而茂密了，足以配得上當初操盤手爲其命名的“黑森林”稱號
我特意選擇了一張可以和人作爲對比的照片
在這樣的樹陣之下，人是無比渺小的，當然也襯托出景觀的宏大
這樣做換來的是什麽
當你回到室內，看到的依然還是一篇森林海洋，生活中充滿著綠意似乎就是中鷹業主的日常
他們窗外的風景時時刻刻都猶如一幅畫
放眼整個上海
應該再也找不到第二個小區還能超越中鷹黑森林的高達90%的綠化率
哪個社區還能夠複制出這樣一片森林海
02
一個社區怎樣在二十年後，還讓人感受到舒適的居住氛圍，還能真正宜居
這件事要做到恐怕很難
因爲經曆過二十年的時間，社區由裏到外的老去是不可避免的事實
立面即便是每年定期清洗，也不再會潔淨如新
內部古典的裝修風格與當下客戶的眼光或許開始相悖
更何況如果這還是一個超大社區，一共4000多戶，超過1.6萬人居住
物業面臨的管理難度是巨大的，社區大業主租客多，稍有懈怠便是日複一日的折損
好在仁恒河濱城卻是我看到的一個異類
它建成于2005年，最老的一期，已擁有19年房齡
通過仁恒在上海做的最大體量的二手社區，來看看仁恒是怎樣讓一個老社區，經過了快20年，還能保持相對的年輕與活力的
背後我們能感受到這家開發商對生活的理解，第一件事就是，在社區任何可能的地方，植入配套，營造氛圍
面積12000㎡的仁恒河濱城會所，擁有可能是全上海二手小區最爲完善的生活配套
健身房、網球場、壁球館、足球場、室外泳池+室內恒溫泳池、社區圖書館、咖啡廳...
自帶的仁恒裏商業，有超市、美發、銀行、寵物店、花店，可以說在社區裏基本滿足了業主生活的幾乎所有場景
仁恒物業會所的服務清單，列出來足足有26項之多
走在會所裏，最讓我感動的是這個畫面
它居然藏了一個小小的圖書館，先想一個畫面
父母健身的時候，孩子可以自己來到上面做練習、看書，靜靜地看著窗外的風景，享受閱讀時光
這不就是我們對“家”的定義嘛
家不是只存在于戶內套內的90平面積
而更讓生活發生在社區的每一個角落
每走一兩分鍾就看到供業主休息的風雨連廊
嵌入園林角落的各種兒童遊樂場，不時傳來歡聲笑語
占據景觀大部分面積的是泳池和各類球場
走在仁恒河濱城的社區看到的除了配套的豐富，還有物業爲了維持大盤整潔的日常努力
幾乎所有的水景都是這樣的清澈見底，不管是冬天無人使用的室外泳池
還是面積很小的噴泉水池，全都是清澈見底的
而轉過頭的瞬間，我突然看到了這個場景
一位物業人員正在清掃水池裏的落葉，而他的做法是將水池裏的鵝卵石打撈出來，再把樹葉和石頭分離，才能最終達到清澈見底的效果
所以我們看到仁恒河濱城，即便是接近二十年的房齡，社區硬件或許不可避免地衰老
但那些軟性的服務，真正關乎我們生活的瞬間
仁恒河濱城給到時光，最好的答案
是關于一個快二十年房齡的社區，該如何持續供應美好的生活...
03
是的
我還去了趟那個一個車位180萬的東方曼哈頓
這可能是上海車位最貴的二手房
即便是租車位，每個月的租金也要2000元/個，很大概率還租不到，因爲沒有業主往外租
這也告訴我們上海二十年前的房子，稀缺的不僅是地段和産品，還有車位
天價車位，恐怕已經成爲了東方曼哈頓的最大標簽之一
車位稀缺的本質原因，當然也和20年的房齡周期有關，小區總戶數1750，但是固定車位卻只有400個
車位配比的嚴重不足，且周邊小區亦是如此，不存在東方曼哈頓業主可以買/租周邊小區車位的情況
但是除了車位的貴彰顯小區的絕佳位置
這個從2001年開發的老小區，維持著徐家彙板塊的天花板品質
這裏不得不提背後的這家港資開發商：東方海外
作爲新世紀之初，徐家彙最早開發的商品房之一
東方海外延續了它當年在鎮甯路打造嘉裏華庭和東方劍橋的經典外立面
米色石材+綠玻璃外立面
實地踩盤我們看到，作爲一個房齡超過20年的社區
東方曼哈頓的立面雖談不上依舊如新，但小區每年都會清洗外立面
所以房子從顔值上看，有經典的時代感，但是卻耐看不顯老
我的實地看盤中，項目還有兩個非常抓人眼球的特點
每一棟高層的單元樓大堂，都是全明落地窗設計
在上海最近的新盤項目裏，很多的入戶單元樓設計，恐怕都還沒有東方曼哈頓大氣
更多的玻璃元素搭配鵝黃的燈光，每個樓棟的一樓，遠遠望去都猶如發亮的水晶盒子，散發出讓人想要趕緊回家的溫暖
內部大堂設計了接待區、休息區等等社交空間
東方曼哈頓最引以爲傲的産品特色還有它的中央水景和園林
比較可惜的是踩盤當天正好陰雨朦朦，沒辦法完全展現出近8000平中央景觀園林的恢弘與霸氣
但從室內高層俯瞰而下，小區的水景噴泉作爲主要景觀，維護得當
沒有讓水景成爲擺設，或者出現不幹淨的情況
這大概就是一個二十年前高檔社區，二十年後板塊天花板小區的自我修養了吧
當天看了幾套90平的兩房，室內的戶型設計也挺有巧思
因爲追求圍合式全景觀房的設計，我們看到主臥擁有這樣的270度飄窗帶來的視野
同時明顯感受到，戶型格局朝向的小缺憾：
幾乎沒有哪一個戶是南北格局，甚至有不少朝西、朝北的戶型
這或許是東方曼哈頓除了車位少，唯一留下的最大遺憾
04
二十年前上海市中心的頂流商品房：太陽都市花園
上海市區二十年前的高端小區，以港資開發爲主要力量
接下來要說的，就是這同樣是當年黃浦最早的一批商品房，也是那個時候上海的“頂流小區”之一
爲什麽太陽都市花園能夠成爲頂流，除了它位于豫園這樣的上只角，與露香園爲鄰，無可挑剔的地段之外
可以看到整個小區依然帶有那個時代，最風靡的標志特色：古典歐式風格
從小區入口到立面，到內部各種細節，整個歐式元素拉滿
不管是一期塔樓的立面，還是二期大戶型的立面
都將弧形陽台、多陽台、和拱形門樓的元素融入産品設計中
無處不在的各種雕塑更是展示了開發商追求古典歐式風格的極致
比如在小區大門的圍欄上方，每隔1米就會有一個姿態不同，款式各異的隨機歐洲人士雕塑
社區內部不管是單元樓大堂入口門頭，還是內部
毫不費力就能看到各種雕花，彰顯社區的不同
但是如果我們走進室內，卻也發現這個二手小區，港資開放商留下的濃重印記
第一個就是三梯八戶的塔樓設計，很難真正擁有居住舒適感
第二個同樣是塔樓帶來的不同朝向的戶型，不太適合人居
第三個越來越破舊的小區，疏于管理的物業，隨意停放在路面的小電車
都很難讓追求品質和舒適感的客戶，選擇這個小區
最後一站，我去到了同樣位于上海無敵地段，興業太古彙旁的二手小區：中凱城市之光（靜安）
淺色立面遠遠看去品質保持的還不錯
但是內部最大的景觀人工湖卻已經顯露出無人清理的狀態
氣派的大堂無法掩蓋其內部混居帶來的混亂，不僅小區有一棟酒店式公寓，內部很多房源不是正在裝修就是托管
看房過程中，僅短短2個小時，就能在這個小區找到近10套左右的小戶型房源，且大部分都爲房東托管
産品的起步爲60平左右的一房，也讓這類小區淪爲租客的必選項
真正追求舒適的業主，應該已經置換到更加純粹的二手豪宅裏了
這也是我們在實地踩盤過程中看到的，客觀地說
上海二十年前的房子，有品質依舊的
當然也有真的已經成爲時代眼淚的
05
通過實地走訪這些上海二手年前的老商品房，我想要告訴大家什麽
不管是今天的中鷹黑森林、仁恒河濱城、東方曼哈頓...
還是我們曾用腳走過的，親眼看過的
還有萬科在上海不同年代大型綜合住區
綠城留下爲城市增添美的那些建築
寶華的車庫，龍湖的景觀，濱江的園林...
希望用這樣的堅持，能爲大家帶來更具真實感的內容之外
今年真叫盧俊提出單盤主義的概念
爲的就是要尋找和它們一樣，用盡一切辦法把産品做成二十年後依舊能夠稱得上是優秀的好作品
如果每一個商品房
在二十年後，都能成爲它們這樣，該有多好
以上爲正文，來自喬不絲
