轉自大碗樓市上海

哈爾濱，趁著春節這波浪潮，徹底火了。

根據相關數據，爾濱春節假期首日旅遊訂單同比增長244%，門票訂單量同比增長超30倍。

全國各地的遊客正湧向冰城。

伴隨著冰雪旅遊熱度的持續，“南方小土豆在東北旅遊3天買了套房”、“外地人兩個月在哈爾濱購房4650套”等話題也沖上熱搜。

“小土豆”搖身變成“小金豆”。

2023年12月至2024年1月，非哈市人員在哈購房共4650套，同比增長94%。

當然，一向擅長營銷的房企也想接住這“潑天富貴”。

于是，“金豆”在哈爾濱買房報銷往返交通費用、憑非哈市身份證享額外九八折等招數通通安排上。

當然，房子也確實不貴，市中心稍微好一點的房子打完折1.4萬每平的均價，一套120平的3房2廳2衛也就是180萬左右，首付50萬搞定。

相比于上海動辄十幾萬每平的房子，爾濱的房子，確實便宜。

但是，我依然勸你慎重。

對于外地的朋友而言，在那邊買了一套房，基本就是會後悔一輩子。

因爲很有可能當你想賣的時候，發現連接盤俠都沒有。

很多朋友可能會說，我買房不是爲了投資，而只是單純的想在冬天來滑滑雪而已，就是自己住住。

那我的建議是你直接租套房子不就好了，2000元/月都能租到非常有品質的房子了。

用利息的錢就能租房，就能實現滑雪自由，何樂不爲。

凡是用小錢就能解決的，沒必要用大錢去冒風險。

當然，去爾濱買房有點遠，很多南方的朋友可能感觸不是很深，那咱們換個角度，其實邏輯都是一樣的。

--環滬買房。

環滬有幾個地區，大家千萬不要去碰，誰碰誰死。

過年前，一個上海的粉絲私信我，說她去年年初買了嘉興的房子。

差不多150萬，現在房子還沒交付，問了問中介，只能賣120萬了，本金虧了30萬了。

我就只能勸她抓緊抛，因爲還會再跌。

類似于這樣的區域，哪個中介給你推，你就拉黑誰。

他們不是蠢，就是壞。

我直接給到大家答案。

比如嘉興，嘉善，湖州，南通啓東的恒大威尼斯，甯波所謂的杭州灣。

這些區域有一個算一個，誰買誰死。

原因很簡單，因爲這些區域除了會吹牛，真的一塌糊塗，沒有産業，沒有新增人口，唯一所謂的利好就是會通高鐵啊會通地鐵啥的，這些都很扯。

我們先不說什麽時候通，我就說哪怕通了，那又怎麽樣呢。

你去看看歐美國家，通了軌交以後，人口都是嘩嘩的流出，從三四線瘋狂的導流到大城市去。

因爲在大城市能賺到更多的錢，反而導致了這些小城市房價的回落。

那很多人說，我也不指望這些城市能漲，就是買個地方去偶偶住住。

環滬你住住沒問題啊，但是你直接去住民宿、旅館啊什麽的不是更方便。

給大家看一下嘉善西塘古鎮景區內的民宿，200多一晚，還不用自己打掃，家具家電一應俱全。

而且價格很便宜，也花不了多少錢。

咱們來算個簡單的經濟賬。

買套嘉善的房按照小面積100平計算，也得150萬的樣子，按照3個點的理財年化收益測算，光是利息就能賺45000元。

4.5萬啊，夠你在全國範圍內玩很多次了。

關鍵問題是，這些房子買了都是妥妥的賠錢貨。

每年跌5%都是輕的，有些房子直接跌10%。

很多房子想要賣給上海人，往往主打的就是一個價格優勢。

比如嘉善主城均價在1.8-2.2萬，南通啓東均價在1.3-1.8萬。

這樣看來，基本都屬于剛需五六十萬首付可以上車的城市。

說實話，五六十萬對于上海人來說，確實不貴。

上海內中環的很多房子，10萬每平那是很正常的。

但是，說實話，誰的錢都不是大風吹來的，如果你有錢真的沒地方去，那你隨便。

如果你也不想當冤大頭，建議你還是慎重些。

因爲你買的房子不漲也就算了，後期就是一個每年跌價的賠錢貨。

舉個例子。

2018年上海好幾個大V強烈推薦過環滬的平湖，編織了一大堆故事，什麽下一個張江，上海後花園等等。

據說精心踩盤後挑選了某個融創的項目，當時的成交均價達到了1.6萬每平。

現在呢，呵呵，8000元/平。

直接腰斬了。

對了，還得慎重的就是所謂的軌道交通的預期。

現在滬嘉之間的通勤，只有一條高鐵線路支撐，從2018年就開始放風的滬嘉城軌。

從圖紙到規劃到開工儀式再到招標，確定性一直讓人摸不著頭腦。

什麽時候落成，沒有一個標准答案。

沒有落成的滬嘉城軌，這幾年已經被過分消費了預期。

至于還在吹的嘉善2條地鐵延伸段，我還是洗洗睡吧。

當然，如果從産業的邏輯來看，會更讓人無語。

很多人在吹的嘉善的中新産業園，當時直接對標的是漕河泾。

圖我就不放了，怕刺激到各位～～～

反正就是也就那樣，普普通通，也沒啥亮點。

當然，這還算保守的。

我在調研的時候，嘉興和嘉善的一些樓盤還會把自己附近的産業園區對標爲下一個陸家嘴。

真的是銷售全靠一張嘴。

最誇張的就是後期龐大的供應量。

上面我所提到的那些城市或區域，嘉興，嘉善，湖州，南通啓東的恒大威尼斯，杭州灣等。

如果你仔細去看的話，你會發現充斥著大量的小戶型産品，69㎡兩房，79-89㎡三房，115㎡四房。

這戶型設計，一看就都是爲上海的投資客量身定制的。

69平的2房2廳1衛

樣板房裏都是一堆不認識的裝標品牌，售樓處裏各種強烈忽悠，各類特價房，各類甩貨賣。

這就是現狀。

關鍵是，這些地方根本就沒有産業，也沒有外來人口，本地人口基本都拆遷到了，家庭都有2套以上住房。

這些房子你買了，以後去賣給誰。

真的是沒有一個接盤俠。

說實話，環滬的這些城市，我覺得只有幾個地方是有價值的。

第一，蘇州。

毫不誇張的說，蘇州是所有環滬城市中的天花板級別的存在。

不僅自身GDP優秀，被稱爲宇宙大市，同時，還有3條軌交與上海全面交彙，蘇州北站、蘇州站、蘇州園區站，到上海的時間成本大概是在25-30分鍾左右。

有個朋友是住在蘇州園區但在上海工作，他每天通過高鐵的方式進行通勤，平均單程的通勤時間是在1小時15分鍾左右。

他上次在小區裏做了個調研，小區內竟有30%左右的人跟他一樣，把家安在了園區，但工作在上海。

這一次，蘇州全面放開限購了，也算是非常友好了。

第二，昆山花橋。

昆山花橋可能是全中國最特殊的區域了，憑借著地鐵的11號線，與上海進行著無縫連接。

買花橋最大的好處就是不用上海的房票，同時還能用最低的成本與上海進行異地通勤。

很多新上海人的買房路徑往往就是先在花橋買套房，等到手裏積蓄夠了，再騰挪到上海去。

很多時候，就是這樣一步步向上完成階層的跨越的。

第三，太倉。

太倉目前只有高鐵與上海通勤，時間爲30分鍾，接下來會有一條嘉闵線與上海相連，預計今年年底建設，2028年的樣子通車。

太倉目前也是百強縣排名第十的城市，靠著自身的內驅消化，整體樓市的基本面也會好于其他環滬城市。

環滬買房有兩個基本原則：

第一，是否有直達的軌道交通到上海且整體通勤時間可以控制在30分鍾以內。

第二，自身的經濟規模怎麽樣，有沒有産業可以實現內循環從而實現人口的淨流入。

只要把握了這2點，環滬買房，基本就沒什麽大問題。

環滬買房前，大家一定要在項目周邊多走走，多看看。

永遠只相信自己用腳走的、用心感受的真相。

摸不清的時候，請多善意的問問本地人。

千萬不要去相信那些大餅大規劃，而是要多多關注這些城市自身的實力怎麽樣。