本想暫停更文休息一下，但腦子裏總浮現這段時間的種種措施，即便是進入冬季，但仍舊有持續不斷的樓市措施出來，這在過去二十多年裏都不曾見到的。捋了捋，關于樓市，我覺得，這是國家在下一步大棋，很多人可能並沒有看懂。

先說一個關于樓市現狀的切身感受。

如果還有人說當下的樓市沒有跌，那真的是睜眼說瞎話。現在無論是官方的，還是自身感受的，房價呈現普跌態勢。只不過有的城市跌得多，有的城市跌得少，同一個城市內部的不同板塊、不同小區，有的跌得多，有的跌得少，跌得最多的是城市的遠郊、都市圈板塊，相比2021年高點，有的有一半折幅了。

現在的問題是，網上不少人對主流板塊2-3成的跌幅並不滿意，或者說感覺還沒有到底。從大家的發言中不難發現，主要就是因爲目前的經濟發展壓力大，工作收入沒有保障，說白了，就是兜兜裏沒幾個子，房價沒有止跌回升的理由。但我們知道，市場裏一直有一句話是，“當大部分人都覺得漲的時候，說不定就到頭了，當大部分人都沒有信心的時候，底部或正逐步過去了”。未來樓市的趨勢，到底誰的預判會成爲現實？

老百姓能看到的問題，國家怎麽會看不到呢？何況房子是關系到國計民生的大事，不僅影響到占據家庭70%以上財富（社會穩定），還影響到經濟的正常發展（房地産與建築業，對GDP直接貢獻13%，綜合貢獻就更多了）。所以，當樓市趨冷以後，國家一直在嘗試用政策提振市場。目的很明確，就是要讓樓市盡快止跌，要市場穩步回暖。

爲了實現既有目的，從目前看來，國家在下一步大棋。

衆所周知，樓市漲跌主要就在于3個關鍵因子：供應端的土地市場、樓市庫存以及需求端的購房成本，當然，也有人說，還有樓市信心，這個就不拿出來討論了，因爲這個也是這3個因子決定的，好就自然好，不好自然也不行，下面我們來看看，是如何下這一盤大棋的？如何考量影響樓市關鍵因子的？

第一個關鍵因子，土地市場。土地市場又分兩個，一個是土地供應量，另一個是土地價格。面對國家定調的房地産市場供需關系發生重大轉變，住建部已提出房地産發展新模式，其中有一項重要內容就是“以人定房”。有專業人士長篇大論一番，是直白點，就是不大建房子了，看單下踩，有多少需求就供應多少土地、多少房子。

對于土地價格這個就不多說了，早在9月底10月初，自然部就已經給各省市下了文件，不再設置土地限價，目前已經有90%的城市都已經公開和不公開地執行，目前連一線城市廣州都已經取消了土拍限價，只是年底是土地供應淡季，我們很多人沒有注意到自己城市的政策變化而已。表面上看，既放開地價上限，也放開地價下限，但我們知道，下限一般都由各地方根據土地成本和利潤進行了評估計算，其實是有底價保護的，放開限價的真正意義其實是放開最高限價，實行房企“價高則得”，通過土地市場回暖達到促進樓市回暖的目標不言而喻。

第二個關鍵因子，去化樓市庫存。現在的新房樓市庫存雖然比2015年時低0.6億平米左右，但各城創出曆史的二手房挂牌量，其實也屬于樓市庫存。這樣算下來的話，現階段去樓市庫存的壓力不比2015年開啓的那波小。怎麽辦？這些天的3個信息都與這個有關。

1.以舊換新。

就是開發商或者第三方把你的老房子買下來，然後你把這錢用著買新房的款項，你買新房時還給你發補貼。目前已經有包括濟南、南通、甯波等十多個多個城市開始落地以舊換新，此前有專家建議國家收儲老舊房用作保障房，一來去樓市庫存，二來也不用建那麽多保障房了，避免庫存積累，現在也有城市那麽做了，比如太倉，直接讓國資收購老舊房用于保障性租賃房。這不是就是定向去樓市庫存嘛，你想換新房，我直接就給你買了，你拿著錢就去消化新房庫存了。

2.城中村改造。

雖然有拆有改，但在當下，拆的提法放在了第一位，可見其側重點。有報告顯示，目前我們的城中村改造國家每年可釋放一萬億的資金，如果再加上地方資金，應該就有幾萬億的規模了，雖比不上此前的棚改力度，這對于樓市而言，其實是不容小觑的。而且，爲了加快城中村改造落地，以廣州爲首的一線城市開始立法提高推進速度，以前需要80%以上的成員同意，現在只需要2/3以上同意，就可啓動改造了。

3.租房落戶。

一定有人會問，租房跟去樓市庫存有啥關系？當然有，大家還記得西安這座城市，前些年，城市人口並不突出，但當時爲了讓更多人進來，他們基本實現了零門檻落戶，來就有戶口，人口很快就突破千萬，現在已經是1300萬人口的城市，人口的大幅增加，也爲樓市提供了強力的支撐，根據統計部門的信息顯示，西安也是全國僅有的房價同比、環比上升的城市。而青島這次，步子就更大了，租房就可落戶。這些租戶難道真是落戶看日出嗎？顯然不是，最終站穩腳跟還是要買房，這正是青島的高明之處，毫無疑問，將爲青島樓市注入持續需求，以去化樓市庫存。

第三個關鍵因子，降低購房成本。說一千道一萬，對老百姓而言，能少花錢買一件東西，那就是消費動力。深圳二套房和豪宅的稅費比例大幅下調，首套和二套房首付比例從70%、80%都降至40%，有深圳做榜樣，其他城市調整相關政策也是自然而然。包括前面說的發放“以舊換新”補貼，其實都是在降低購房成本。而且從相關信息顯示，年前房貸利率還有進一步下調的希望，這對購房者而言，都是實在在的購房動力。

當然了，同時還在做的一步是，行政上托住房價，不要再往下滑了。成都一樓盤降價40%，結果是被官方涉嫌擾亂正常秩序，暫無法辦理備案處理。所以，即便還可能慣性下滑，但起碼向市場傳遞一個態度：官方不想再跌了，現在已是我們的底線。當然，也有的人說，像東莞等個別地方不是允許開發商上調下調備案價格了，你去試試，能輕易調嗎？答案很明顯。

看出來沒有，邏輯看似深邃，目標很明確，加上前面給開發商融資“三個不低于”，穩住開發商不抛盤，這盤棋其實就很清楚了：政策底已到，全方位支持樓市企穩複蘇。

懂行人：提前做這2個准備可以減少損失。

雖然我們明白了這些邏輯，但也不要盲目，畢竟未來之樓市環境，不可同日而語，這裏就不展開了，建議提前做這2個准備可以減少損失：

第一個，強拉的市場不具備持續性，遠郊、都市圈的房子只要有轉手的機會，不要留戀。邏輯就在于，城市化進入緩慢的後半程，沒那麽多的人口供應給你，加上房住不炒的觀念逐漸深入人心，市區都有諸多的房源可供選擇，遠郊區自然沒有多少炒房客願意進入。沒有産業、沒有人口的遠郊區，誰都知道最終的走向。但凡市場人氣起來一些，能轉手就轉了吧，能賣出去就是賺了。

第二個，品質好房不要錯過，如果有需求，不要猶豫過多。根據國家規劃的新住房模式，其實就是保障房和商品房兩條路並行，分別突出保障屬性和商品屬性。二手品質房現在是低谷，隨著市場情緒一起來，很快就上來了，因爲沒有哪個業主不想多賣幾個錢。新房呢，當很多人都反應過來以後，雖然說價格剛開始未必漲多少，但需要搖號了，你想買到，或者想挑好房源就沒那麽容易了，所以，趁著低谷期，該出手要出手，不要老想著去炒絕對的底，一般人沒那麽好運氣。