01

省會城市不裝了，攤牌了。

隨著杭州、西安先後取消了限購政策，如今除了北上廣深四個一線城市外，仍然堅持不向外地人賣房的也就只剩下了海南和天津（部分限購）。

大家花式炫技，有的以舊換新，有的幹脆買房送戶口，核心目的就一個，在北上廣深放開政策前，抓緊清掉自己的樓市庫存。

雖然放開限購不一定徹底激活整個房地産市場，但長期來看，核心城市的核心地段、學區房仍然是富人的投資重點。

接下來，大城市虹吸周圍三四線的趨勢將加速，地方小城的空心化也將難以阻擋。

而且，趨勢一旦開啓就很難停下來，中國的城市化2.0正式上線，未來可能只剩下幾個以億爲單位的超級大城市。

大家要知道，工業化帶動了城市化，城市化則虹吸了廣大的農村人口，當城市化摸到天花板的時候，接下來就是城市與城市之間的PK，一線吸二線、二線吸三線、三線、四線幾乎無人可吸，最終的結果就是形成幾個體量龐大的經濟圈。

放眼全球，發達國家的基本盤其實就是一座或者幾座大到變態的超級城市。

咱們就拿旁邊的韓國來說，一個首爾都市圈，人口就超過了2600萬，是全國人口的45%，經濟總量的近一半（47.88%）；

而日本搞到現在也只剩下東京、大阪和名古屋三個經濟圈，一個東京就輻射了4300多萬人，經濟總量超過了1.4萬億美元，幾乎都快趕上了西班牙的GDP。

可以說，大國需要超大型的城市做依托，只有超大型的經濟體，才能吸引更優秀的人才、搭建更高效的基礎設施、承載更多體量的經濟活動。只有把資金和人才集中起來，才能解決産業轉型以及效率成本問題。

城市化的本質是資本對效率的過度追求。

所以早在2019年，頂層就提出了“都市圈”的概念，各省也在全力打造自己的“一省一城”。

大家不僅玩了命的把産業往一個城市裏集中，還頻繁賣地，拿出巨大的優惠政策吸引頭部企業，最典型的例子就是上海的特斯拉、合肥的蔚來汽車以及鄭州的富士康。

這麽做的好處肉眼可見，因爲産業和人才全部集中一兩個城市裏，相關配套就能形成一條或者幾條完整的産業鏈，成本和效率優勢也被無限放大。

不過，副作用也不能假裝看不見。

由于産業過分集中，三四線城市被虹吸，于是出現了乳山、鶴崗這樣的躺平小城。資本和人才不斷流向幾個核心大城市，最終導致房價嚴重偏離普通人的工資水平。

大家也可以理解爲，過去幾年的限購政策在一定程度上延緩了小城空心化的進度，大城市的房地産紅利溢出，帶動了小城市房地産行業的繁榮。

02

一旦全面放開限購，財富只會加速流向幾個核心城市。

目前來看，這也只是個時間問題。

因爲土地財政撐不下去，地主的家裏也沒余糧。

咱們就拿2021年來舉例，當時全國300個城市的土地出讓金總額接近5.62萬億，這還是同比下降了9%。

像北上廣深這樣的超一線因爲有各類企業撐盤，土地財政還不太明顯，是少數幾個低于50%的城市。

2021年成都、武漢、重慶等城市的賣地收入超過1000億，杭州南京甚至突破2000億，個別地區對土地財政的依賴程度甚至超過100%。

二三線都不夠看，縣一級的地區就更可想而知了。

但即便地賣到了這個份上，中西部地區仍然要靠中央的財政補貼，2021年總共轉移支付也超過了8萬億。

但是到了2023年，由于皮帶哥以一己之力把全國房價拖下了水，300個城市的土地出讓金只有2.87萬億，同比下降15%，幾乎就是2021年的一半左右。

而這一年，中央對地方的轉移支付只增長了3.6%，達到100625億人民幣。

數據說明，以前因爲有發達地區拖底，欠發達地區可以靠轉移支付維持正常運營，但現在這個模式已經明顯玩不下去了。

樓市庫存不解決，産業轉型也就無從談起。

那麽接下來必然出現這麽一種情況，資金和人才會迅速向大城市聚集，因爲這裏的資本效率更高，工作機會更多，教育、醫療這樣的本地化服務也更完善。

我有一個三線老家裏的同學，目前在體制內也算混的小有成就，每次聊起北京的房價和生活成本，這哥們都會表現出對我的無限憐憫。

大城市打工的確不如縣城婆羅門活得滋潤，但問起希望孩子去哪讀大學，他們又會毫不猶豫地選擇北上廣這樣國際大城市。

對于普通人來說，選擇城市就是二次投胎，像金融、互聯網、新能源這樣的高薪行業幾乎全部集中在一線和新一線。

這些行業的平均月薪兩萬至三萬，某些大廠的高管年薪上千萬，活少風險還小，性價比遠超自己開公司當老板。

而三、四線城市的就業機會本來就少，平均月薪估計還不到5000，那些開大G、住豪宅的如果不是縣城婆羅門，就只能是幹工程的地方大佬。

家裏沒礦、又沒人脈的年輕人，如果想要活得體面就只能跑到大城市裏打工，稍微有點資本積累的也會在大城市買房，因爲教育和醫療也是和房子強相關，你想讓下一代活的沒那麽累，最簡單有效的方式就是在大城市裏混個落戶本。

問題的核心還是大城市裏的房價、生活成本太高，壓力太大，如果不是趕上了某類行業的風口很難靠打工把生活過好，即便勉強混到中年也可能被年輕人所代替。

扛不住的還得回縣城，回不去的就只能硬挺著。

03

講到這兒可能有些朋友要對這種趨勢表達不滿了，因爲大城市一旦放開手腳，必然導致地區發展不平衡，那些走不出小城市的人，未來走出去的可能性也更加渺茫，社會的貧富差距只會無限放大。

也可以說，一部分人提前對標了發達國家，剩下的一部分只能無限接近農村化了城市生活。

其實回望過去，國家的長期政策一直在做兩邊平衡，大城市發展太快，政策就會限制人口和土地，轉而去扶植三四線城市；

但幾十年搞下來，大部分的三四線除了房地産什麽也沒發展起來，最後還得把資源還給一線二線。

無論政策怎麽調整，結果始終沒辦法改變。

從90年代的南下打工，到2000年後的互聯網創業潮，再到如今的人工智能、新能源，優質産業只會留在大城市，年輕人也只會跟著工作機會走。

按照國家的一般發展規律，當城市化率達到70%以後，圈地運動已經結束，接下來就是城市之間的搶人大戰，一線（虹）吸二線，二線吸三線，三線四線已經無人可吸。

所以未來中國會出現幾個上億人的超級都市圈，比如以上海爲中心的長三角經濟圈，以廣州、深圳、香港、澳門爲核心的大灣區…

光是這兩個片區就要吸引四五億人。

別說高新産業會全部集中在這些地方，就是勞動密集型産業也會放在它們周圍，房價也會以核心城市爲頂點，逐漸向外擴散，輻射不到的地區自然淪爲鶴崗這樣的躺平城市。

所以當年馬雲說房子會跌到大蔥一樣的價格，其實只說了一半，後半句大概會是核心城市的房子也會漲到一個普通人難以理解的價格。

因爲長期來看，貨幣這個東西只會不斷貶值，能夠長期對抗通脹的也只有黃金、加密貨幣和大城市裏的房地産。

咱們還是拿日本這個奇葩來舉例。

2023年環東京的新建公寓價格飙升了30%多，而全國平均價格只漲了1.4%，所以也可以理解爲，除了東京都市圈裏的房子，其他城市基本沒漲甚至還在繼續往下跌。

全球大部分國家的情況也基本一樣，貨幣貶值，房子會漲，貨幣升值，房子也還是會漲，經濟周期會有波動，但大的趨勢沒啥改變。

房地産的整體和局部完全就是兩個故事，網上各種暴跌、腰斬的段子要麽是資金鏈崩了被迫抵債，要麽就是出自“燕郊”這樣的城鄉結合部地帶，像北京二環、上海靜安的老破小，雖然價格也有波動，但也不是普通人“努努力就能買得起”的。

因爲從絕對數量上看，有錢人仍是一個龐大群體，而一線能投資的城市就那麽幾個，一旦放開限購，只會加速資金進場，最終導致大家按照財富量級自動匹配居住條件，大城市虹吸小城市只會越來越明顯。

整體來看，人口下降對于房地産行業絕對是個大利空。

但如果按照區域發展的情況，年輕人和縣城土豪跑到大城市二次投胎又會推高當地的樓市價格，而那些無法吸引外來人口的城市和地區，最終會淪爲超級都市圈崛起的犧牲品。

此文完。