今年最受爭議的社會話題，就是“有錢的越來越有錢，中産群體逐漸消失”。

這事是真是假咱不知道，不過從今年重慶樓市的表現來看，似乎也有那麽點道理。簡單的說現在的樓市就是：

天價豪宅輪番漲價，剛需二手跌跌不休；

樓市平淡如水，豪宅市場卻越發紅火。

比如這兩天觀音橋某豪宅高調宣布漲價3000元/平，把周邊二手房拉開三四倍的差距，直接快掙脫地心引力了。

豪宅逆勢沖天的同時，重慶的絕對核心江北嘴，最近卻出了一宗懸案。

有個知名的神盤，被網友扒出二手房價從2021年最高峰的25000，跌到了現在的一萬三，幾乎接近腰斬了。

這事越傳越邪乎，某外地大V還寫了篇文章。

稱2018年某投資客在這裏以23000的價格買了套兩房，如今同戶型已經跌到了13000，足足虧了一百二十多萬。

1萬3是什麽概念？

很多西永茶園的二手房也不止這個價格吧，怎麽會出現在江北嘴呢？

這個讓投資客欲哭無淚的神盤，正是江北嘴有名的神盤：

紫禦江山

01.當年江北嘴地王

最高沖破3萬一平

2009年10月29日，九龍倉與中海聯手以41億元的價格競得江北城ABC地塊，總體量達到約200萬方，一舉成爲當年地王。

這三個地塊足足占據了江北城1/3的開發體量，也奠定了如今江北嘴的樓市格局。

其中A地塊爲一幢300米的超高層和四幢塔樓組成的地標建築群，體量約60萬平方米，集甲級寫字樓、購物廣場、五星級酒店于一身，它便是如今的“國金中心”。

2017年開業的國金中心

B、C地塊爲江北嘴僅有的純住宅項目之一。

其中B地塊緊鄰大劇院，位置也更爲核心，規劃成了一個40萬的高端豪宅項目“寰宇天下”。

C地塊緊鄰朝天門大橋，總體量約80萬方，是個集江景洋房、高層、超高層、特色商業街于一體的複合型大盤，它便是今天的主角“紫禦江山”。

紫禦江山于2011年亮相，總共分爲四期來開發，由于體量大期間穿越多個周期，價格也是曲折反複。

2011年底項目首次開盤，開盤價爲套內11000元/平，2014年初濱江洋房沖高到套內18000元/平。

隨後樓市陷入低迷，高層最低跌到建面6666元/平，2016年才又回到18000元/平的位置。

截圖搜狐房産焦點

2018年，號稱“江北嘴王座”的紫禦江山最後一期天譽開盤，收官價格達到建面18000~22000，依然受到購房者的瘋搶。

2021年6月，紫禦江山的二手房最高沖破建面3萬一平，這也是整個小區最高光的時刻。

從3萬2到1萬3，這個小區的房價到底經曆了怎樣的故事呢？

我們還是去實地了解一下吧。

02.體量大位置好

內部情況較複雜

來到江北嘴後，小樹圍著小區轉了一圈，不得不感慨紫禦江山的位置確實是太好了。

整個小區沿長江一字擺開，很多房源都能一線觀江；旁邊既有剛開業的三洞橋商業街，還有剛剛劃歸魯巴的江北嘴實驗學校，各種頂級資源樣樣不缺。

就生活的便利性來說，甚至超過了它的老大哥—寰宇天下。

整個小區3.62的容積率稍有點高，走在裏面有種密不透風的感覺，不過這也讓它的底商過得非常的滋潤，連三四層都開滿了商家。

一路上都能看到中介門店，至少也有二十來家，說明這裏的租售市場也比較活躍。

說這裏“三步一個林青霞，五步一個張曼玉”誇張了點，但這裏網紅很多倒是個不爭的事實。

有興趣可以蹲在門口自己看，確實很養眼。

不過，任何樓盤都是有缺點的，紫禦江山也不例外。

轉完一圈，整個紫禦江山實際上是建在一個山坡上的，內部落差最多可能有四五十米，這也導致了某些組團存在交通不方便的情況。

除此之外，小區周邊還有高壓線、主幹道及大橋等不利因素，這些都會對房産價格産生影響。

了解了小區的大體情況，我們才會明白爲什麽在江北嘴這種位置，爲啥會出現1萬3的房價。

03.房價體系穩固

新房癌始終都在

紫禦江山總占地達到325畝，共由四個組團構成，根據開發時間先後分別爲：

一期紫峰，二期禦灣、三期熙岸、四期天譽

整個紫禦江山的房價體系，是越到後期二手均價越貴，一期紫峰的價格是最便宜的，比四期天譽足足低了七八千一平。

這種價差，從下面這張二手成交價格走勢圖上也能明顯的看出來。

這樣的房價體系在很多大盤都有體現，有興趣的粉絲可以看看重慶天地、奧園等同時代的大盤，都能看到這種有趣的現象。

雖然現在二手房成交占比是提高了，但山城人民的新房癌一直在。

當然了，便宜也有它的好處，整個紫峰組團也榮登江北嘴成交小區榜第一名，便宜就是硬道理。

除了樓齡的差距外，紫峰組團也存在一些別的硬傷。

從地圖上可以看到，紫峰是紫禦江山唯一個不臨江的組團，內部存在較大的高差；而且周邊被朝天門大橋和對山立交、高壓線塔包圍，部分樓棟可以聽到明顯的噪音。

在這種情況下，高區看江的房源當然可以賣個好價，但部分朝向不好的房源肯定只能以低價成交，否則沒有辦法脫手。

兩者的價差，怎麽也得有兩三千一平。

而從曆史成交數據來看，紫峰的價格也並沒有想象的那麽高。

除了在18年和21年兩個比較特殊的時間點，紫峰的二手房價突破了兩萬一平，近幾年大部分房源的成交價都在建面15000~18000左右。

事實上，在2022年9月也曾出現過一套13000多的二手房，不過在當時並沒有掀起什麽波瀾。

從近期成交價格來看，紫峰的二手房價大概在13000~14000左右，較正常年份下跌了20%左右，相當于回到了2017年。

簡單的說，跌確實是跌了，但沒得網上的那麽誇張。

04.尾聲

看到這裏，基本上真相也就出來了。

把曆史上高峰期成交的優質房源，跟樓市低谷期成交的差點的房源去做對比，確實可以賺盡眼球，但並不是事情的全部真相。

以早年的入手價來看仍然是賺，不過近兩年才入手的就難免虧錢了，果然“買房無技巧，全靠買得早”。

至于後市是漲是跌，咱也不是神仙也沒辦法去預測了。

決定權，最終還是掌握在業主自己手上。