今天文章，可能要擊碎很多人固化的認知。
有些擊穿底層邏輯的話，還是要和大家說說。
比如：
人口負增長，以後房價必然會大跌，淪爲白菜價。
關于這個理論，我在評論區看過很多，很多人視之爲真理。
但我想說：人口減少並不是房價下跌的根本原因。
我們可以假設人口減少，房價必然大跌的理論成立。
那這個世界房價大跌的應該是日本和韓國。
而人口多，房價能漲，那這個世界上房價最高的國家是撒哈拉沙漠以南的非洲。
但事實上呢，並不是。
韓國2022年的生育率下降到0.78，全球倒數第一，韓國現在全國的人口不過5000多萬，也就我們北上2個城市的總和。
那韓國的房價應該早就暴跌了吧。
事實上總統一直提高房産稅，卻按壓不住一路往上漲的房價。
2022年首爾中心區域的房價竟然超過了15萬元人民幣，在全球位居第二。
人家執行了全球最高的房産稅，但房價還是一路漲。
再看，大家不是最喜歡提及日本嗎？
日本也是人口負增長很多年了，日本老齡化、少子化早就不是新鮮事。
但去年，日本東京核心地段的新房平均價格飙升17.2%。
再看一個國家，俄羅斯。
1992年俄羅斯人口創紀錄之後就一直下跌，但房價卻是一路上漲的。
以上幾個已經足以驗證，並不是人口跌了房價就必然大跌的。
是，我相信肯定有人說，我故意說漲，不說跌的情況。
2023年韓國房價大跌了，但不是因爲人口減少，而是因爲加息了。
再看日本，過去房價也經曆過泡沫和大跌，但是因爲人口減少的根本原因嗎？
不是吧，而是因爲當年日本選擇刺破泡沫，主動加息。
如果從出現人口大跌，房價就必然開始下跌，以上幾個國家顯然不符合這個規律啊。
當然，也有人會說，以上國家也不是全部普漲的。
對了，大家終于發現問題了。
韓國漲的是首爾都市圈，日本漲的也是東京的核心區。
幾乎所有人口下降的國家，核心大城市人口卻是無一例外上升的。
越來越多國家的大城市都集中了越來越多的人口，大城市房地産財富的全國占比也是越來越高，所以整體平均下來，房價還是上升的。
所以，我要說出我結論了：
房子總價，不遵循人口遞減的規律的。
人口下降拖累房地産業也不是一個100%正確的觀點。
那到底什麽影響房價？
說白了，房價漲跌有時候是人爲控制的，背後是政策在調節。
其次呢，是貨幣增發。
我想問大家，錢是財富嗎？
不是的，錢只是紙幣，而紙幣不是財富，紙幣只要印鈔機不分晝夜的開，紙幣就一文不值了。
真正值錢的是稀缺的東西，什麽稀缺，什麽才是財富。
爲什麽富人喜歡收藏古玩、字畫，黃金爲什麽是硬通貨，都是因爲稀缺。
那爲什麽房子就稀缺，不是過剩了嗎？
是啊，總量上過剩了，每年都有人返鄉回家，過去10年還有轟轟烈烈的返鄉置業潮，大家缺房子嗎？不缺啊。
但你敢說大家都在大城市有房子嗎？不敢吧。
四大一線城市加起來近1億的人口，都不敢說人人擁有一套房。
結構性過剩是擺在面上的事實，可依然有人選擇性的忽視。
除了人口，到底什麽影響房價？
關于這個問題，說點其他因素：
1、家庭人數減少
我國第五、六、七次人口普查的戶均人口分別是3.44、3.10和2.62人。
在人口基數不變的情況下，每戶家庭的人數在減少，那就意味著家庭數量要增加，3.44/2.62-1=31%，家庭住房需求還會增加三分之一。
數據可能有點不對，但邏輯是這麽個邏輯。
現在很多家庭孩子長大後，基本都是搬出去獨自生活的，哪怕小家庭婚後，很多都是不願意和公婆住在一起的，這是經濟發展改變了風俗習慣的問題。
家庭數量增加之後，住房數量肯定也會增加。
再加上丁克、獨居、不婚等個性化的需求，以後就算人口基數不變，但家庭碎片化也會推動住房需求數量的變化。
2、住房需求會升級的。
這個是用來反駁所謂獨生子女以後從爺爺奶奶外公外婆爸爸媽媽繼承了房子，根本不愁房子住的論調。
我前面說了，如果你說房子總量，那我們國家早就不缺房子了，但多少人會真正繼承爺爺奶奶輩的房子的？
其中很大影響的原因是消費升級，房子和手機、紙巾一樣都會進行消費升級的，尤其是當人均GDP能突破1萬美元階段後，一定會有一大批人進行住房升級的。
中國本就人多，每個階層的人口數量都不算少，你會發現很多大城市往郊區走，都會建一些低密度的大平層或者小別墅，這些都是經濟增長下新的需求。
現在爲什麽很多人去買旅居房，一年到頭住3-4個月，從投資價值來說不一定對，但不能排除有部分人確實有這種消費需求，我們只能尊重。
3、全國人口總量下降，但大城市人口是上升的。
我上面說了，日本、韓國，他們的總人口數量早就下降了，但是東京首爾的人口卻是上升的。
原因不再贅述，你只需要知道這是規律和趨勢，我知道還有人杠你說很多人回小城市考公考研你怎麽看，不是所有人都要去大城市發展的。
是，你們說得都對。
但你猜我爲什麽說是規律和趨勢？
之前很多人喜歡把人口出生率降低，年輕人不生孩子的最大原因歸結于高房價。
說如果房價不高了，那所有人都願意生孩子，所有人都願意消費，錢就能流去實體行業。
我只能說根本說不到點上，高房價也許打擊了生育率，但不是根本原因。
最大的原因是經濟增長。
經濟增長一定會導致生育率下降，國家和民衆會重視教育，教育讓年輕人讀書時間變長，婚育年齡推後，他們會選擇不生或者少生。
經濟增長會導致女性社會地位提升，女性經濟獨立不以來家庭和男性，也會推動不生或者晚生。
如果結婚不能讓自己過得更幸福，那結婚的意義是什麽？
另外，經濟增長後，一個國家的養老機制更加完善，那養兒防老的觀點就會更加失去市場。
現在的90後已經有不生孩子我享福的觀念。
所以不管怎麽看，邏輯上也推論不出生育率下降高房價就要停止的結論。
哪怕是在新加坡的華人，只要多生孩子就能終身住在廉租房裏，但生育率還不是照樣下降？
相反，只要經濟增長，生育率是必然下降的，而且經濟增長下，住房升級也是必然的，人口往大城市去走，也是必然的。
這是各國驗證過的規律，短期可能有些許變化，但長線不會改變。
所以，別再被所謂人口減少，房價塌陷的理論所左右底層邏輯。
要真有影響，也是影響很多農村，以後人口流失，農村會一步步淪爲空城。
這下，又有杠精說，現在重提鄉村振興，當然要重提，那現在還大力鼓勵生育呢。
我們要做的是延緩規律的發生，而不是放任速度的加快，懂吧。
最後，我結個尾吧。
其實大家現在吐槽高房價，根本也不是房價的數字本身，而是收入跟不上房價的增長。
所以才希望房價能持續下跌，跌到多數人買得起。
可惜，大城市的房子太稀缺，希望下跌的願望很美好，但不是現實。
而且人口起作用的時限太長了，至少在十幾、二十年的時間周期上才會體現。
這幾年的人口減少，等到他們長大要買房子，至少也是20年以後才會考慮的事情了。
所以短期看，還有一批城市房子在貨幣增發的基礎上還能漲，而未來，則只有一小部分大城市房子才能漲。
這才是真正的底層邏輯和規律。
如果大家想做長遠的規劃和打算，那現在可以審視一下自己所在的城市和房子，是不是現在及未來的最優解。
這只東西可能病的不輕，建議留院觀察
韓國和日本與中國的情況有所不同，韓國日本土地狹小，中心城市數量少，所以他的大城市房價上漲是很正常的，而中國幅員廣闊，城市衆多，除了一線城市，還有衆多的省會吸納人口的地方很多，所以它的房價走勢和日韓是不一樣的
這個中介仔餓糊塗了，大家原諒他吧！[得瑟][得瑟][得瑟][得瑟][得瑟][得瑟][得瑟]
那你就馬上多買幾套吧[呲牙笑]
一派胡言
其實這些觀點在我看來也是實話 在自己的老家上班沒法買新房那還有啥發展？ 去經濟好一點的地方打工 又沒法在上班的地方買房 存些錢了 高不成低不就 礙于老人壓力還是去老家縣城買房 這賬怎麽算 出來打工的人錢沒得到 孩子照顧不到 沒回去還好 回去了一看家裏 其樂融融 甚至覺得自己都是客人 但還是要出去打工穩住生活[橫臉笑][橫臉笑][橫臉笑]
漲吧！好好漲！將來洋灰，水泥就是你的主食
中國的房子發展是畸形的 高樓本來的性質是辦公商業爲主以後舊了可以統一拆建 現在無腦搞成大量的居民樓 50年後誰去拆？人口那麽集中汽車怎麽賣？所以中國發達城市最多維持50年會被別的城市超越 因爲基建的核心是拆便宜的地方
作者沒考慮國內房子的存量，也沒考慮人民的收入，也沒考慮整體經濟的活力，還沒考慮現在人的消費觀
首爾房價不等于韓國房價，東京不等于日本
起碼還要下跌20年
看看人家的收入 再對比人家的房價[捂臉哭]
他就賣房子的。我覺得正常
任何商品只要價格極度虛高數量嚴重過剩，暴跌就100%必然發生。
人口下跌不是全國性的房價下跌，而是那些吸引不到人口的三四線城市房價下跌。像鶴崗那樣的房子不值錢的城市越來越多。一二線城市有大把外來人口補充，人口下跌影響不到這些城市
病得不輕
市場決定價格，大家收入提高房價自然變高。
你字多，你對，，趕緊多杆扛幾套吧！遲了就難上車了[呲牙笑][呲牙笑]
情懷與智慧顯現一個人的格局與境界。價格的高低沒有問題，重要的需評估價值的優異？人民的收入與可支配額度（教育，醫療，養老，經濟條件）？
商品房就是要符合商品屬性，供求關系和商品實際價值兩點，房價不能以整個國家層面去講，某一點、某一地區，某一時期的房價，還有貨幣貶值都要考慮。
說的是首爾和東京，數據拿的是韓國和日本？偷換概念嗎[得瑟]
房價下降只是開始會越來越低！現在是神仙也炒不起來了！
這輪房價下跌不是上升途中的調整，而是牛轉熊，徹底的趨勢性轉變，房價進入下降通道，漫長的巨幅的下跌還在後面，跌幅起碼三分之二。
問題是人均收入和日韓不對等啊，房價卻高于日韓，買房也是靠收入買
果然是腦路清奇！！！！
一塊錢的房子因爲有了貸款炒到了兩塊，貸款兩塊買房，要還款四塊，最終是四塊錢買了本來只是一塊錢的房子。明白了這個邏輯，就能明白房價的漲跌邏輯了
日本韓國地廣人稀，工資水平高，而且也不是全國都房價高，只有部分熱點人流湧進的城市，因爲那些城市有高工資能卷起來。而且你光看價格不看成交量嗎？這數據分析能力和我幼兒園一個水准也能發表文章了。
出生人口只是一方面。主要還是價格虛高。經濟又不行大家掙錢太難了。
發達國家工資高，中國發展中國家工資低怎麽比
這兩年日本房價的上漲大部分都是國人貢獻的，首爾和濟州島也有不少中國人買房
重點是核心地段！你少耍流氓[得瑟]
我覺得有道理，首先現在房價降低一個大環境影響，一個是很多人在觀望，如果更低呢？所以買的人少，人口數量提現出來要多久？物以稀爲貴，開發商也不傻，市面上的現房越來越少，而新房沒有增加，不賺錢他們不會再蓋新房的，人口少了市場需求確實會越來越少，最多已經大量交易二手房，新房會很少，但是還是會有有錢人結婚願意買新房。那可能是20年後，就這今年等新房消耗差不多了，房價還是會漲的。
啰嗦半天雲裏霧裏，白癡都知道，房價下跌那是房子太多，價格炒得超高！
我只想知道中國人均收入是多少錢[笑著哭][笑著哭][笑著哭]
房價的漲跌不是應該看工資水平嗎？如果工資1千，房價1萬一平，這可能嗎？
也就最後結尾一句能看，其他都沒用，只是因爲收入太低了，買不起而已，要麽貸款，一輩子戰戰兢兢，生怕失業
百姓收入的持續增長才是維持房價上漲的唯一動力，反之房價必跌。
人家是地小人稠 咱是地大物博 比啥？
個別地方居高不下那是正常的。全國各地都虛高那是不正常的，屁都沒有的地方房價也敢跟一線城市比漲價那就是嫌死的不夠快！
以前身邊的經常有人說房價永遠不會降[得瑟][得瑟]
再過30年好多老房子房子都會沒人住，你要你不嫌棄，直接可以免費入住。
他在偷換概念，日本，韓國都是彈丸之地，而且多是山地，易居的地方很缺少，再說俄羅斯大部分都是高寒地區，只有遠東和莫斯科地區宜居，
銀行現在給同樣的估值比前幾年給的額度低說明什麽？
胡說八道[呲牙笑]
以後交易結算不用貨幣，可互相用房子來流通結算
即使將來房價還會漲回來，但漲回來的只是房價而不是現在跌下去的這些房子，20年後現在這些跌的一塌糊塗的也不會再有人要了。
很多農民工，幹了一天活，想找個落腳的地方休息一下，可城市房價太高，他們買不起也租不起，這是工廠招工難的一個重要原因。
[吐舌頭咯]主要是收入不增長了，房價上漲的逾期沒了！大家沒必要買了！隨著房地産套現周期的加長，金融屬性消失！加上前期獲利套現！才是下鐵的真正原因吧！
再算一下一線城市人口增長數據更可信[點贊][點贊][點贊][汗]
市中心還是貴，城市周邊跟一線以下掉的厲害
只要貨幣超發所有物價都會上漲的房子也不例外
你自己多買點等漲價吧
韓國房價都快爆雷了吧
這輪房價下跌，顛覆了很多人的認知！實際上壓根沒跌。
你知道中國人家庭的擁房率是世界最高嗎？這之後的年輕人有多少想負大債購房？
對的
二十年前我都看懂了，所以我不買房
統一全國最低工資！失業金！失業即可領取！養老醫療保險公積金繳費比例！嚴懲違法加班
有房的早就有，余下的老百姓有幾個能買房，還不是東借西湊的，現在打工都難還想買房，那不是難上加難，有房的已在想辦法賣房，沒房的吃飯都難，你看房要賣給誰。
說來說去還是爲房地産搖旗呐喊
要把視線拉的更長看
中國人只要想買，能把你買破産，要是跟風不買，你吹的再好都沒有[呲牙笑]就是不要
特麽還不是和人口有關，大城市人越來越多房價自然漲，小城市人越來越少房價肯定跌。關鍵就幾個大城市，所以絕大多數房價只會下跌。
完全贊同
你只看他們最火爆的哪幾個城市的房價，這有可比性？比如馬雲有錢所以全中國人民都有錢
房托[呲牙笑]
分析的一點邏輯都沒有
這不是很正常
說個卯
過去大幅上漲的時候顛罰了100%的人認知。
買了房的，都希望房子一直漲。。。。沒買的，都希望房子一直跌。。。。這就是人性。。。。看來人性本惡不假。。[笑著哭][笑著哭]
笨蛋，是房子太多，價格太高，打工人買不起啊！
還是供需關系決定了
偷換概念！！！把人口增減偷換成人口多少？？？？
睜眼說瞎話，韓國日本房價沒降？
房價下跌的只是人口流出的城市，一二線城市房價穩中有升
以點蓋面，你拿國家的一線大城市房價上漲來說事，國家一線城市多還是二三線城市多？
以後人口回流是趨勢
反正就是不接盤。
放p
還在鼓吹房價，其心可誅
人口少了，都紮堆一兩個城市，主要城市肯定不會降多少啊。其他呢？現在的鶴崗是什麽樣不會不知道吧。日本以前還暴跌過呢，還不允許人家漲漲[笑著哭]
會跌至永遠
人無千日好花無百日紅
人家有學區房嗎？別人家戶口可以隨便遷徙，你家有嗎？
房價上升太快，必然要回調。看看現在的房子，有幾套像樣的？大多破破爛爛！國民對好房子的渴求是一直在的，只是性價比要再高一點，好房子不應該那麽貴！現在呢，差房子也那麽貴，怎麽能持久紅火下去？房子應該跟家電一樣，又好又便宜才對！
縣，地級市會下跌。省會和一線城市會上漲。就像農村房子不值錢一樣
還是租房子好了，經濟不好，房子自然不值錢。
急眼了[笑著哭]
工作3～7年無需貸款而能買得起房是爲正常
胡扯
文中說日韓房價上漲的神邏輯：大城市1W套平均單價上漲2千塊，小城鎮一千W套平均單價下降1千塊，平均下來你敢說整體房價上漲了？
哪些人的認識？
沒有可比性
這家夥自說自話，胡言亂語，病得不輕！
國外沒有廉價的建築工。如果我國現在沒有開發商拿地的話，三年之後房價必然翻倍。
當你發現工資開始普漲了，放假就開始上漲了。鐵定律
你要搞清楚，中國的房價這麽高，是真的賣出來的價錢嗎？都是炒出來的
胡說樓市
能把手機紙巾的升級和房子升級當成一回事他比那個小目標還無知