最近南京建邺區發布了新一輪征收土地公告，信號非常明顯，所有征地均在江心洲，且大多位于島北，基本都位于下圖這一區域內，典型的低密度區。

除了教育、科研、道路、公園等公共性質外的土地外，住宅用地高達9幅，數量較多也比較集中。顯然江心洲將成爲建邺乃至南京未來一段時間內開發的重點板塊。

目前南京包括全國層面上房地産最主要的問題在缺乏信心和流動性差上，我認爲除了大環境外，房屋性質與對應人群不相匹配也是一個重要因素。

現在大家手頭雖然緊，但並不是所有人都緊，有實力的家庭和個人還是有很多的。你看看這些天山姆和開市客那熱鬧的樣子，尤其是開市客那些價格離譜的奢侈品類秒光的場景。某種程度上不是有實力的中産不想買房，不想換房，有可能是市面上的産品不夠有吸引力，需求和産品不匹配。

什麽樣的房子和價格是剛需想要的或者能夠接受的，什麽樣的房子是中産真正感興趣的，什麽樣的房子是那些曆經商戰沉浮的老板們希望追求的？南京包括全國很多城市，都沒有做好産品的差異化定位。

普通的房子和所謂豪宅都是一樣的30層左右，區別在于豪宅外立面的材料更好，戶型面積更大，用了三恒五恒的系統，園林會所更精致，車庫更漂亮等。實際上真正的差異並沒有大家想象中的那麽大，這些未必是實力人群真正想要的。

另一方面房子動辄幾百上千萬，因此需要具備一定的金融屬性或者保值屬性，如果上百萬上千萬的房子不保值，那爲何要買房？虧本的買賣誰願意做，那不成了冤大頭嗎？泡沫太大不好，但一點點泡沫、一點投資屬性都沒有那也是很致命的。

所以解決問題就要從産品匹配和投資這兩個方面入手，首先要精准找到有實際購買力群體比如中産對于房屋形式的真正期望，那當然是容積率較低的墅類或洋房類産品。

而南京天然的低密聚居區就是江心洲，不僅四面環江，還能同時享受到河西的配套，江北的未來，價值屬性可謂得天獨厚。因此以江心洲爲發力點，以6層左右低密住宅産品爲主打，通過更有吸引力的産品，重塑中産以上家庭的資産配置要素，以實現房産價值的築底企穩。

這個社會基本是上行下效的，有實力的家庭在做什麽對于普通家庭是有一定影響力的，如果中産都不買房不換房，又怎麽指望剛需買房？所以中産與江心洲的低密豪宅是這輪南京房地産市場能不能流動起來的一個十分重要的因素，而目前的江心洲開發強度明顯在提高，一批有影響力的企業總部正在茁壯成長。

當然除了産品匹配外，現在我們看到國家在政策層面已經給出了非常大的力度，首付比例大幅度降低，連住房公積金的貸款利率也下調了0.25個百分點，調整後，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率已經降到了2.85%的水平。甚至對各市給出很大的自主權，因城施策，各市自主決定轄區內首套房和二套房最低首付比例和房貸利率下限，也可不再設置利率下限，可謂力度空前。

其實除了江心洲，南京很多地塊也大幅度降低了新上市土地的容積率，比如上月末，曝光的幾十幅推介地塊中，很多容積率都比較低，出現了很多容積率只有1.2、1.6這樣的地塊，很多還注明可優化，甚至部分區域還出現了容積率僅0.8的地塊，關鍵這些低容積的地塊位置大多並不偏。

這意味著未來相當長的一段時間內，南京的高標准商品房將很快進入到一個追求更低密，更人居的時代，房地産的未來不再像之前那樣粗放式的增長，過去那套幾乎單純追求區位優勢的瘋狂年代已經告一段落，房子本身的優勢將更多的被放大被看重，住宅産品的定位也會更加細致精准。